[부산 다세대주택 경매] 부산 명륜동 대원빌라 202호
인수할 등기 0건, 조사된 세입자 없음
등기 5건 가운데 낙찰 뒤에 남는 것이 없고, 세입자 기록도 없습니다. 2020-07-22 케이씨유엔피엘대부(주) 근저당 1억 4,880만 원이 기준입니다.
집은 부산 동래구 명륜동 28-1 대원빌라 2층 202호입니다. 다세대주택, 곧 여러 가구가 한 건물에 나눠 사는 집합건물이고, 총 4층 건물의 2층입니다. 전용면적은 62.44㎡(약 18.9평), 사용승인은 2002-06-03입니다. 감정가는 1억 4,400만 원(2025-08-26 감정), 최저가는 1회 유찰된 1억 80만 원입니다. 매각기일은 2026-11-18 10:00, 부산지방법원 3계의 2025타경22520 사건입니다. 신청 채권자는 케이씨유엔피엘대부(주), 채무자는 (주)보승디벨로퍼이고, 소유자와 채무자는 같습니다.
권리분석은 한 줄로 줄일 수 있습니다. 말소기준권리를 찾으면, 앞은 남고 뒤는 지워진다. 말소기준권리는 등기부에서 근저당·압류·가압류·담보가등기·경매개시결정 가운데 접수일이 가장 빠른 권리입니다. 이보다 늦게 접수된 권리는 낙찰되면 법원이 지웁니다. 이보다 빠른 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다.
등기부 권리를 접수일 순서로 줄 세워 보기
아래는 이 건물 등기 5건을 접수일 순서로 놓은 표입니다.
| 순번 | 접수일 | 권리 종류 | 권리자 | 금액 | 낙찰 후 결과 |
|---|---|---|---|---|---|
| ① | 2020-07-22 | 소유권이전 | (주)보승디벨로퍼 | 1억 8,000만(거래가액) | 해당 없음 |
| ② | 2020-07-22 | 근저당 | 케이씨유엔피엘대부(주) | 1억 4,880만 | 소멸(말소기준) |
| ③ | 2022-01-21 | 소유권이전청구권가등기 | 개인 | 금액 없음 | 소멸 |
| ④ | 2024-11-25 | 압류 | 동래세무서장 | 금액 없음 | 소멸 |
| ⑤ | 2025-08-08 | 임의경매 | 케이씨유엔피엘대부(주) | 1억 2,653만 | 소멸 |
①과 ②는 같은 날 접수됐습니다. 자료상 말소기준등기는 을(1) 근저당이고, 이 근저당은 부산동부신협이 잡은 뒤 채권이 양도돼 지금의 권리자가 됐습니다. ③의 가등기는 나중에 소유권을 넘겨받겠다며 순위를 미리 잡아 두는 등기입니다. 매매예약이 원인이고, 권리자는 개인으로 표시돼 있습니다.
기준보다 늦은 ③·④·⑤는 모두 낙찰과 함께 지워지는 쪽입니다. 자료에도 인수 등기 없음, 인수부담 0원으로 정리돼 있습니다.
임차인과 보증금, 낙찰자가 물어줄 돈이 있나
세입자가 있으면 계산이 달라집니다. 전입신고를 하고 집에 살기 시작한 날이 말소기준일보다 빠르면 대항력이 생깁니다. 대항력은 새 주인에게도 "보증금을 돌려주기 전에는 못 나간다"고 주장할 수 있는 힘입니다. 확정일자(임대차계약서에 주민센터 등이 날짜 도장을 찍어 보증금 순번을 잡는 것)는 이 대항력과 별개로 배당 순번을 정하는 용도입니다.
비교 방법은 날짜 하나입니다. 이 물건의 말소기준일은 2020년 7월 22일입니다. 전입일이 7월 21일인 세입자는 대항력이 있고, 23일이면 없습니다.
이 물건의 현황조사 결과는 "조사된 임차내역 없음"입니다. 전입일, 확정일자, 배당요구, 보증금이 모두 비어 있고, 판정은 대항력 없음, 인수보증금 0원입니다. 날짜를 견줄 세입자 자료 자체가 없는 셈입니다.
총액은 이렇게 따집니다. 최저가 1억 80만 원 + 인수 보증금 0원 + 체납 관리비(확인 필요) = 1억 80만 원이 출발점입니다. 관리사무소에서 체납 관리비 금액을 받아 총액에 더합니다.
자료의 가정치인 취득비용 약 114만 원과 명도비 500만 원을 더하면 10,080만 + 114만 + 500만 = 10,694만, 곧 1억 694만 원입니다.
입찰 전에 직접 확인할 네 가지
자료로 확인되는 것과 안 되는 것을 나눠 보겠습니다. 유치권(공사대금 등을 못 받은 사람이 집을 붙잡고 버티는 권리)과 법정지상권(땅과 건물 주인이 달라서 생기는 권리)은 이 자료에 언급이 없습니다. 매각물건명세서에서 직접 확인합니다.
기일 기록에는 사실 세 개가 있습니다. 2026-09-09 기일에 1억 5,200만 원 낙찰, 차순위 1억 5,001만 원, 2026-09-16 매각허가입니다. 그런데 2026-11-18 기일이 최저가 1억 80만 원으로 다시 잡혀 있어, 지금 어느 단계인지 확인 필요입니다.
확인 순서는 다음과 같습니다.
1. 법원 사건 기록에서 이 사건이 지금 어느 단계인지 보고, 등기부를 떼서 위 5건의 접수일이 그대로인지 맞춰 봅니다. 2020-07-22 근저당보다 먼저 접수된 근저당·압류·가압류가 있으면 기준이 바뀝니다.
2. 매각물건명세서를 읽습니다. 법원이 낙찰자가 떠안을 권리와 점유 관계를 적어 두는 서류입니다.
3. 현황조사서를 읽습니다. 조사원이 누가 사는지, 보증금이 얼마인지 적어 둔 서류입니다.
4. 현장에 가서 불이 켜져 있는지, 우편함에 누구 이름이 붙어 있는지 봅니다. 전입세대 열람은 그 주소에 전입한 사람 명단을 떼어 보는 절차인데, 신청 자격과 서류가 따로 있으니 가까운 주민센터에 물어봅니다.
이 물건은 등기 5건 중 인수할 것이 0건이고, 인수 보증금도 0원입니다. 남는 일은 체납 관리비와 기일 단계를 직접 맞춰 보는 것입니다. 이 글은 위험을 가려내는 방법을 정리한 것이고, 입찰을 권하는 글이 아닙니다.
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