[부산 다세대주택 경매] 만덕동 호산무지개타운 502호, 인수 0원
매각기일 2026-12-08(화) 10:00 · 부산서부지원 5계 · 감정가 8,100만 · 최저가 5,670만(1회 유찰, 70%)
낙찰자가 떠안을 권리와 보증금은 0원이다
등기부와 임차인 자료로 보면 낙찰자가 떠안을 권리와 보증금은 0원입니다. 체납 관리비와 유치권 신고 여부는 자료에 없습니다.
사건은 부산서부지원 2025타경102270이고, 물건은 부산광역시 북구 만덕동 759-36 호산무지개타운 에이동 4층 502호입니다. 4층 건물의 4층이고, 전용 68.94㎡(약 20.9평) 다세대주택으로 2000년 2월에 사용승인을 받았습니다. 감정가는 8,100만 원입니다. 2026년 11월 3일 첫 기일에 유찰되어, 매각기일 2026년 12월 8일 10시에는 5,670만 원부터 시작합니다. 경매를 신청한 곳은 근해장어통발수협이고 청구금액은 1억 1,330만 원입니다. 채무자와 소유자는 같은 사람입니다.
말소기준권리는 돈 받을 권리 중 가장 앞선 날짜의 권리다
권리분석은 낙찰 뒤에도 남는 권리와 낙찰로 지워지는 권리를 가르는 작업입니다. 그 기준이 말소기준권리입니다. 근저당, 압류, 가압류처럼 돈을 받으려고 잡아 둔 권리 중 날짜가 가장 앞선 것을 말합니다. 이 날짜보다 뒤에 생긴 권리는 대부분 낙찰과 함께 지워지고, 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다.
이 집의 건물 등기부와 임차인을 날짜순으로 놓으면 이렇습니다.
| 권리 | 날짜 | 말소기준 앞/뒤 | 낙찰 후 처리 |
|---|---|---|---|
| 소유권이전 | 2000-03-02 | 기준 앞 | 소유권 자체, 낙찰로 넘어옴 |
| 근저당 9,600만(근해장어통발수협) | 2013-07-30 | 기준 자체 | 소멸 |
| 임차인 1명(보증금 1억) | 전입 2015-06-03 | 뒤 | 소멸, 인수 0원 |
| 임의경매 개시(근해장어통발수협) | 2025-12-11 | 뒤 | 소멸 |
| 가압류 5억 2,279만(농협중앙회) | 2025-12-15 | 뒤 | 소멸 |
| 압류(권리자 개인) | 2026-07-21 | 뒤 | 소멸 |
소유권이전 뒤 가장 먼저 잡힌 돈 받을 권리가 2013년 7월 30일의 근저당입니다. 그래서 이 날짜가 말소기준입니다. 등기 5건 가운데 낙찰자가 인수하는 등기는 없고, 자료의 인수부담도 0입니다. 가압류 금액이 5억 원대로 커 보여도 기준보다 12년 넘게 늦게 생겼습니다. 낙찰되면 지워지고, 낙찰자가 갚을 돈이 아닙니다.
세입자 보증금이 남는지는 전입일과 기준 날짜의 순서로 갈린다
임차인은 1명이고, 집 전체를 주거용으로 씁니다. 전입은 2015년 6월 3일, 확정일자(임대차 계약서에 날짜 도장을 받아 배당 순서를 잡는 것)는 2015년 4월 2일, 보증금은 1억 원입니다. 세입자가 새 주인에게 "계속 살겠다, 보증금을 달라"고 맞설 수 있는 힘이 대항력입니다. 전입이 말소기준보다 앞서야 낙찰자에게 통합니다.
말소기준은 2013-07-30이고 임차인 전입은 2015-06-03으로 약 1년 10개월 늦습니다. 그래서 대항력이 없고 보증금 1억 원 중 인수액은 0원입니다. 최저가 5,670만 원에 인수금액 0원을 더하면 5,670만 원입니다. 여기에 취득비용 약 66만 원과 명도비 가정 500만 원을 더한 예상 총투입은 6,236만 원입니다.
배당요구는 경매 대금에서 내 보증금을 나눠 달라는 신청입니다. 임차인은 2025-12-24에 배당요구를 했습니다. 그래서 낙찰금에서 보증금을 배당받으려 합니다. 다 받지 못해도 모자란 돈은 집주인과 임차인 사이의 문제이고, 낙찰자에게 청구하지 못합니다.
만약 전입일이 2013-07-30보다 앞섰다면 계산이 달라집니다. 배당요구를 했더라도 배당에서 못 받은 보증금은 낙찰자가 물어야 합니다. 배당요구를 하지 않았다면 보증금 전액을 낙찰자가 물 수 있습니다. 이 집은 그 경우가 아닙니다.
대항력이 없으면 임차인은 낙찰자에게 계속 살겠다고 주장할 수 없고, 낙찰자는 집을 넘겨받는 명도 절차를 밟아야 합니다. 그 비용으로 명도비 가정 500만 원을 따로 잡아 두면 됩니다.
입찰 전에 발품으로 확인할 세 가지
등기부에 나오지 않는 부담이 남아 있습니다. 먼저 체납 관리비입니다. 집합건물이라 체납 관리비 중 공용 부분 몫은 낙찰자가 물 수 있습니다. 이 집의 체납액은 자료에 없어 확인 필요입니다. 다음은 유치권으로, 공사비를 못 받은 사람이 집을 붙잡는 권리입니다. 등기에 안 보일 수 있어 신고 여부는 확인 필요이고, 현장에서 봐야 합니다. 법정지상권은 땅 주인과 건물 주인이 달라질 때 건물이 그 땅을 계속 쓸 권리입니다. 집합건물이라 보통 따질 일이 없습니다. 선순위 가처분은 자료의 등기 목록에 없습니다.
입찰 전에는 다음 순서로 확인합니다.
1. 전입세대 열람: 주민센터에서 이 주소에 전입한 사람이 자료의 임차인 1명뿐인지 봅니다.
2. 관리사무소 문의: 체납 관리비 금액과 공용 부분 몫을 물어봅니다.
3. 현장 방문: 실제로 누가 살고 있는지, 공사를 하고 점유하는 사람이 있는지 봅니다.
위 자료는 2026년 11월 기준이므로, 매각기일 전에 변경이나 취하가 없는지 법원 기록에서 한 번 더 확인하세요.
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