[부산 다세대주택 경매] 법원경매 권리분석 2025타경4122 구평동 다세대 1층
등기 7건 중 낙찰 뒤 남는 권리는 0건
결론부터 말합니다. 이 물건은 등기부 기준으로 낙찰자가 떠안을 권리가 없습니다. 자료에도 인수 등기 없음, 인수부담 0으로 적혀 있습니다. 법원 현황조사에서도 임차인이 없습니다. 남는 일은 명도(점유자를 내보내고 집을 넘겨받는 일) 협의와 관리비 확인입니다.
물건 개요와 등기부 권리를 접수일 순서로
물건은 부산 사하구 구평동 26 현대그린빌라 102동 1층 101호입니다. 사건은 부산서부지원 2025타경4122이고, 담당은 1계입니다. 용도는 다세대주택이며 총 4층 건물의 1층입니다. 전용면적은 75.05㎡(약 22.7평), 사용승인일은 1998년 3월 12일입니다.
감정가는 1억 500만 원(감정일 2025-11-28)입니다. 기일 내역은 1억 500만(9월 30일 유찰) → 7,350만(11월 4일 유찰) → 5,145만(12월 9일 10시)입니다. 5,145만 원은 국토부 실거래로 잡은 추정 시세 1억 200만 원의 50.4%입니다.
경매를 신청한 곳은 하나은행이고 청구금액은 6,993만 원입니다. 소유자와 채무자는 같은 사람입니다. 하나은행의 근저당을 근거로 한 임의경매입니다. 근저당은 집을 담보로 잡고 돈을 빌려줄 때 등기부에 걸어 두는 권리입니다.
2022-01-21에는 소유권이전(매매 1억 200만 원)도 접수됐습니다. 이것은 떠안는 대상이 아닌 소유권 등기라 표에서 뺐습니다. 나머지 6건을 접수일 순서로 놓으면 다음과 같습니다.
| 순번 | 권리 종류 | 접수일 | 권리자·금액 | 기준 대비 | 낙찰 뒤 처리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 을(5) | 근저당 | 2022-01-21 | 하나은행 6,930만 | 기준(말소기준) | 소멸 |
| 갑(5) | 가압류 | 2024-01-10 | (주)우리카드 852만 | 뒤 | 소멸 |
| 갑(6) | 가압류 | 2024-01-29 | 부산신용보증재단 2,850만 | 뒤 | 소멸 |
| 갑(7) | 가압류 | 2025-03-27 | 신한카드(주) 1,159만 | 뒤 | 소멸 |
| 갑(8) | 가압류 | 2025-04-16 | 삼성카드(주) 1,589만 | 뒤 | 소멸 |
| 갑(9) | 임의경매 | 2025-11-24 | 하나은행 6,993만 | 뒤 | 소멸 |
말소기준권리로 사라지는 것과 남는 것 가르기
권리분석은 낙찰 대금을 낸 뒤에도 낙찰자가 갚거나 안고 가야 할 권리가 남는지 가려내는 일입니다. 순서는 세 단계입니다.
먼저 등기부의 권리를 접수일 순서로 정렬합니다. 다음으로 말소기준권리를 찾습니다. 낙찰되면 지워지는 권리와 남는 권리를 가르는 기준선입니다. 마지막으로 기준보다 뒤에 접수된 권리는 소멸하고, 앞선 권리는 인수될 수 있다고 봅니다.
이 집의 말소기준권리는 2022-01-21 하나은행 근저당(을구 5번)입니다. 가압류 네 건은 2024년과 2025년에 접수돼 모두 기준보다 뒤입니다. 가압류는 돈을 받아낼 권리를 미리 묶어 두는 조치인데, 낙찰과 함께 지워집니다. 임의경매 기입도 지금 진행 중인 경매 자체라 같이 지워집니다.
금액도 맞춰 봅니다. 가압류 네 건은 852 + 2,850 + 1,159 + 1,589 = 6,450만 원입니다. 여기에 근저당 6,930만 원을 더하면 1억 3,380만 원이고, 자료의 채권최고액 합계와 같습니다. 이 합계는 최저가 5,145만 원보다 큽니다. 하지만 이 돈은 배당 순서에 따라 법원이 나눠 주는 몫입니다. 모자라는 부분은 채권자들의 사정이고, 낙찰자에게 넘어오지 않습니다.
세입자는 전입일을 기준일과 견줘 가립니다. 전입일이 기준일 2022-01-21보다 하루 이상 앞서면 대항력이 있어 보증금을 떠안을 수 있고, 같은 날이거나 늦으면 떠안지 않습니다. 대항력은 집주인이 바뀌어도 보증금을 돌려받을 때까지 버틸 수 있는 힘입니다. 이 물건은 현황조사상 임차인이 없고 소유자가 전부 점유해, 판정은 대항력 없음·인수보증금 0원입니다.
확정일자는 배당에서 순번을 정하는 날짜이고, 인수 여부는 전입일이 가릅니다. 이 물건은 전입·확정·배당요구·보증금 칸이 모두 비어 있어 비교할 값이 없습니다. 유치권(공사비 등을 받을 때까지 집을 쥐고 있을 수 있는 권리), 법정지상권, 선순위 가처분은 해당 자료 없음입니다.
입찰 전 현장과 서류에서 다시 볼 것
입찰 전에 세 가지를 차례로 봅니다.
1. 현장에서 우편함, 전기·수도 계량기, 불빛으로 실제 점유를 봅니다. 1층 다세대는 관리사무소가 있는지부터 확인하고, 없으면 건물 주변 안내문도 살핍니다. 점유자가 소유자 본인이라 명도 협의 상대는 소유자입니다.
2. 관리사무소나 관리 주체에 체납 관리비의 개월 수와 금액을 묻습니다. 이 자료에는 체납액이 없어 확인 필요입니다.
3. 유치권 신고가 있는지 보고, 매각물건명세서에서 임차인 항목과 "인수되는 권리" 항목이 비어 있는지 입찰 직전에 다시 봅니다.
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