[부산 아파트 경매] 해운대 좌동 대우2차 2025타경6102
매각기일 2026-12-08(화) 10:00 · 부산동부지원 6계 · 감정가 5억 4,000만 · 최저가 3억 7,800만(1회 유찰, 70%)
이 물건은 인수할 권리가 없다는 것이 결론입니다
인수 등기 0건, 인수 보증금 0원입니다. 낙찰자가 떠안는 등기도, 떠안는 보증금도 자료에는 없습니다.
집은 해운대구 좌동 대우2차아파트 210동 1층 102호입니다. 1998년 6월에 사용승인을 받은 20층짜리 동이고, 전용 134.64㎡(약 40.7평)입니다. 부산 2호선 장산역까지 651m입니다.
감정가는 5억 4,000만 원(감정일 2025-11-25)입니다. 2026년 11월 3일 첫 기일에 유찰되어, 12월 8일에는 3억 7,800만 원부터 시작합니다. 경매를 신청한 곳은 부산중구새마을금고이고 청구금액은 3억 3,415만 원입니다. 채무자는 개인이며 소유자와 같은 사람입니다.
사건 개요와 등기부 권리 순서
먼저 말소기준권리를 풀겠습니다. 낙찰되면 이 권리와 그 뒤에 생긴 권리는 등기부에서 지워지고, 이 권리보다 앞선 것만 낙찰자에게 남을 수 있다는 기준점입니다. 보통 등기부에서 가장 앞선 근저당(집을 담보로 잡은 대출 권리)이 이 자리를 차지합니다. 이 집의 기준점은 2019-12-27에 설정된 부산중구새마을금고 근저당(채권최고액, 즉 이 근저당으로 배당받을 수 있는 한도 4억 3,200만 원)입니다.
| 순번 | 등기 날짜 | 권리 종류 | 말소기준 앞/뒤 | 낙찰 후 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 2015-03-11 | 소유권이전(매매, 3억 700만 원, 개인) | 앞 | 소유자 기록이라 인수·소멸 대상 아님 |
| 2 | 2019-12-27 | 근저당 4억 3,200만, 부산중구새마을금고 | 말소기준 | 소멸 |
| 3 | 2022-05-24 | 근저당 2억 2,800만, 애큐온저축은행 | 뒤 | 소멸 |
| 4 | 2025-11-11 | 소유권이전(상속, 개인) | 뒤 | 소유자 기록 |
| 5 | 2025-11-18 | 임의경매 기입, 부산중구새마을금고 | 뒤 | 이 사건 자체, 소멸 |
기준점보다 앞서면서 낙찰자가 떠안을 전세권이나 가압류는 없습니다. 자료의 판정도 "인수 등기 없음, 인수부담 0"입니다. 근저당 두 건의 채권최고액 합계는 6억 6,000만 원으로 감정가 5억 4,000만 원보다 큽니다. 하지만 이는 배당 순서의 문제일 뿐 낙찰자가 갚는 돈이 아닙니다. 낙찰대금에서 순서대로 배당받고 모자라는 부분은 채권자와 채무자 사이의 일입니다.
임차인과 대항력, 배당 관계
대항력은 낙찰자에게 "보증금을 돌려달라"고 요구할 수 있는 힘입니다. 이사하고 주민등록 전입을 마치면 생깁니다. 이 날이 말소기준(2019-12-27)보다 빠르면 대항력이 있고, 늦으면 없습니다.
배당요구는 세입자가 법원에 "경매 대금에서 내 보증금을 받겠다"고 신청하는 절차입니다. 이 신청을 해야 배당을 받을 수 있습니다.
세입자를 따지는 순서는 네 단계입니다. ① 전입일을 2019-12-27과 비교합니다. ② 늦다면 경매 개시 등기(2025-11-18)와 비교합니다. 이 날 전에 인도와 전입을 마쳤고 보증금이 소액 기준 안이면 소액임차인(보증금이 적어 순위와 상관없이 일정액을 먼저 받는 세입자)으로 배당을 받을 수 있습니다. ③ 배당요구를 했는지 확인합니다. ④ 이 물건은 법원 현황조사에서 조사된 임차내역이 없습니다. 전입일, 확정일자, 배당요구, 보증금이 모두 비어 있어 대항력 없음, 낙찰자 부담 0원입니다.
입찰 전에 확인할 비용과 현장 점검
계산부터 하겠습니다. 최저가 3억 7,800만 원에 인수 보증금 0원을 더하면 3억 7,800만 원입니다. 여기에 체납 관리비 320만 원을 더하면 3억 8,120만 원입니다. 다시 취득 비용 약 591만 원과 명도비(집을 비우게 하는 절차에 드는 비용) 가정 500만 원을 더하면 약 3억 9,211만 원입니다. 최저가 기준 계산이라 실제 금액은 달라질 수 있습니다.
낙찰가와 취득 비용 말고 따로 확인할 돈은 체납 관리비입니다. 320만 원이 1년 넘게 밀려 있고, 공실이며, 대부분 공용관리비입니다(조사일 2026-10-13). 자료에는 체납액 대부분이 공용관리비라고 적혀 있으니, 낙찰자가 떠안는 몫은 관리사무소에 문의합니다. 관리사무소에는 세 단계로 묻습니다. ① 조사일 2026-10-13 기준 320만 원이 맞는지, ② 그 뒤 늘어난 금액이 얼마인지, ③ 공용과 전용이 각각 얼마인지 순서로 문의합니다. 조사일 이후 늘어난 관리비 금액은 확인 필요입니다.
현장에서는 다음 순서로 봅니다.
1. 현관 우편함과 문 앞에 우편물이 쌓였는지 봅니다.
2. 전기·수도 계량기가 돌아가는지 봅니다.
3. 불이 켜지는지, 인기척이 있는지 저녁 시간대에 한 번 더 봅니다.
4. 1층이므로 창문과 베란다의 습기, 곰팡이 흔적을 봅니다.
현황조사는 공실이라고 하지만, 현장 점유 상태(공실 기재와 실제 일치 여부)는 확인 필요입니다. 낙찰 뒤 점유자가 나오면 명도가 필요합니다.
마지막 점검 순서는 이렇습니다. ① 매각기일 직전에 등기부를 다시 떼어 새 권리가 생기지 않았는지 봅니다. ② 앞의 현장 점검과 관리사무소 문의 결과를 모읍니다. ③ 위의 약 3억 9,211만 원에 늘어난 관리비를 반영해 총 부담을 다시 계산합니다. 이 글은 권리를 읽는 방법을 정리한 것이고, 입찰 여부는 독자가 직접 판단할 몫입니다.
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