[부산 다세대주택 경매] 개금동 형제빌라 202호 2025타경1206
매각기일 2026-11-10(화) 10:00 · 부산지방법원 1계 · 감정가 8,400만 · 최저가 2,881만(3회 유찰)
말소기준권리부터 찾으면 절반은 끝난다
이 물건은 인수할 등기가 없고 인수 부담은 0입니다. 말소기준권리는 2023년 12월 5일 부산은행 근저당이고, 그 뒤의 경매개시결정등기는 낙찰로 지워지기 때문입니다. 근저당은 빌려준 돈을 집으로 담보 잡아 둔 권리이고, 채권최고액은 그 담보의 한도입니다. 말소기준권리는 낙찰 뒤에 지워지는 권리와 남는 권리를 가르는 기준선입니다.
물건은 부산진구 개금동 482-38 형제빌라 2층 202호입니다. 다세대주택이고 전용 28.27㎡(약 8.6평), 건물은 총 6층에 2012년 12월 13일 사용승인을 받았습니다. 감정가 8,400만 원에서 세 번 유찰돼 매번 직전 값의 70%로 내려가 최저가 2,881만 원이 됐습니다. 부산 2호선 개금역이 236m, 냉정역이 575m 거리에 있습니다.
권리분석은 낙찰 대금을 낸 뒤에 내가 물어줘야 할 권리가 남아 있는지 미리 가려 보는 일입니다. 방법은 등기부의 권리를 접수 날짜순으로 줄 세우는 것입니다. 그중 근저당·가압류·압류·담보가등기·경매개시결정등기(일정 조건의 전세권 포함) 가운데 접수일이 가장 앞선 것이 말소기준권리입니다. 이보다 뒤에 생긴 권리는 대개 낙찰과 함께 지워지고, 앞선 권리는 남을 수 있어 따로 살펴야 합니다.
형제빌라 202호 등기부를 날짜순으로 읽어 보기
등기부에서 갑구는 소유권에 관한 기록이고, 을구는 근저당처럼 소유권 말고 다른 권리의 기록입니다. 이 물건의 등기는 모두 3건입니다. 읽기 전에, 이 물건의 실제 수치가 아닌 가정 순서로 계산법부터 보겠습니다.
- 입력: ①근저당 → ②임차인 전입 → ③가압류 순으로 접수됐습니다.
- 결과: ①이 말소기준권리입니다. ②③은 ①보다 뒤라서 낙찰로 지워지고, 임차인 보증금도 낙찰자가 인수하지 않습니다.
- 바꿔 보기: ②임차인 전입 → ①근저당 순서라면 임차인이 앞섭니다. 이때는 임차인에게 대항력(집주인이 바뀌어도 새 주인에게 보증금을 요구할 수 있는 힘)이 생겨 보증금을 낙찰자가 물어줄 수 있습니다.
이제 같은 방식으로 이 물건의 3건을 놓아 보겠습니다.
| 순번 | 권리 종류 | 접수일 | 말소기준권리보다 앞/뒤 | 낙찰 후 처리 |
|---|---|---|---|---|
| 갑(5) | 소유권이전 | 2021-12-27 | 앞(기준 대상 아님) | 해당 없음 |
| 을(10) | 근저당권설정(부산은행) | 2023-12-05 | 말소기준권리 | 소멸 |
| 갑(6) | 임의경매개시결정 | 2025-03-24 | 뒤 | 소멸 |
소유권이전은 말소기준이 될 수 있는 권리 종류가 아니어서, 날짜가 가장 빠르다고 기준이 되지는 않습니다. 갑(5)는 지금 소유자가 2021년에 매매로 집을 산 기록일 뿐입니다. 을(10) 근저당은 부산은행 수안동지점이 잡은 것으로 채권최고액이 6,600만 원입니다. 갑(6)은 이 근저당을 가진 부산은행이 신청한 2025타경1206 경매의 개시결정이며, 기준보다 뒤라 낙찰로 정리됩니다.
세입자가 있다면 보증금은 누가 물어줄까
세입자는 전입신고일과 확정일자를 말소기준권리 날짜와 견주어 봅니다. 확정일자는 임대차계약서에 날짜 도장을 받아 배당 순서를 잡는 절차입니다. 세입자가 2023년 12월 5일보다 앞서 전입신고를 하고 실제로 살고 있었다면 대항력이 있어서, 보증금을 낙찰자가 물어줘야 할 수 있습니다. 뒤서면 낙찰로 대항력이 사라지고, 보증금은 배당 절차에서 받을 수 있는 만큼만 받습니다. 낙찰자가 대신 물어주지는 않습니다.
이 물건은 조사된 임차내역이 없습니다. 전입, 확정일자, 배당요구, 보증금 칸이 모두 비어 있고, 판정은 대항력 없음, 인수보증금 0원입니다. 실제 점유 상태는 현황조사서의 점유자 기재를 봅니다.
다세대주택이라 두 가지를 더 봅니다. 대지권은 건물이 선 땅에 대한 지분입니다. 등기부 표제부에 대지권 표시가 있는지, 감정평가서 감정가에 대지가 포함됐는지 봅니다. 관리비 체납분 가운데 일부는 낙찰자가 물게 될 수 있는데, 이 물건의 체납액은 확인 필요입니다. 관리사무소에 직접 물어야 합니다.
기일 내역을 보면 9월 1일 3,360만 원 낙찰(차순위 3,000만 원) 기록이 있는데 11월 10일에 다시 기일이 잡혔습니다. 다시 나온 사유는 확인 필요입니다.
입찰 전에 한 번 더 확인할 서류 순서
서류는 매각물건명세서(인수되는 권리, 임차인 유무, 비고란의 재매각 여부와 사유), 현황조사서(점유자와 전입 여부), 감정평가서(대지권 비율, 건물 상태, 감정 기준일 2025-04-03), 등기부등본 순서로 열어 봅니다. 등기부등본은 입찰 당일 기준으로 다시 떼어 갑구·을구를 날짜순으로 놓고 앞의 세 서류와 맞춰 봅니다.
입찰 여부와 금액은 네 서류를 직접 읽고 정할 몫입니다.
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