[대구 다세대주택 경매] 효목동 201호, 2025타경845 — 등기 10건, 떠안을 건 0
매각기일 2026-10-23(금) 10:00 · 대구지방법원 5계 · 감정가 2억 2,000만 · 최저가 7,546만(3회 유찰, 34.3%)
어떤 집인가
대구 대경선 동대구역에서 984m 떨어진 동구 효목동의 다세대주택입니다. 5층 건물의 2층 201호이고, 전용 60.1㎡(약 18.2평)입니다. 사용승인이 2021년 1월이라 비교적 새 건물이지만, 구조는 확인 필요입니다. 감정가는 2억 2,000만 원이었습니다. 4월부터 세 번 유찰돼 지금은 7,546만 원에서 시작합니다. 7월 21일 기일이 한 차례 변경된 뒤 10월 23일에 다시 잡혔는데, 변경 사유는 확인 필요입니다.
가격을 가늠할 근거는 국토부 실거래입니다. 같은 단지·인근에서 2025년 11월에 4층 62.64㎡가 2억 6,800만 원에 팔렸습니다. 반면 2024년 6월에 거래된 같은 면적 3층은 1억 7,400만 원이라 거래마다 편차가 큽니다. 다섯 건의 중앙값으로 잡은 추정 시세는 2억 5,713만 원입니다. 어디까지나 추정치입니다.
권리는 어떻게 생겼나
등기부가 길어 보여도 기준은 하나입니다. 2021년 5월 27일에 설정된 케이씨유엔피엘대부의 근저당(채권최고액 2억 6,400만 원)이 "말소기준권리"입니다. 원래 데레사신협이 잡았다가 채권이 넘어간 것으로 적혀 있습니다. 말소기준권리는 이 날짜 뒤에 생긴 권리가 낙찰과 동시에 지워지는 기준선입니다.
그 뒤로 개인 채권자의 5억 7,000만 원 가압류, 중소기업은행·대구신용보증재단·서울보증보험(두 건)의 가압류, 서대구세무서와 달서구의 압류가 줄줄이 붙어 있습니다. 전부 기준선보다 뒤라 낙찰되면 사라집니다. 등기는 10건이지만 낙찰자가 떠안는 등기는 없습니다. 소유자는 (주)믿음에너지이고 채무자도 같은 회사입니다. 청구금액 2억 4,940만 원이 예상 낙찰가보다 커서, 배당이 모자라는 쪽은 채권자들입니다.
세입자는 보증금 1억 5,000만 원짜리 주거용 임차인이 있습니다. 전입일이 2023년 9월 6일로 말소기준보다 한참 늦습니다. 그래서 대항력이 없고, 낙찰자가 보증금을 물어 줄 일은 없습니다(인수 0원). 배당요구는 했지만 실제 배당액은 확인 필요입니다. 계약은 2025년 8월 2일에 끝났고, 지금 살고 있는지도 확인 필요입니다. 이런 세입자는 배당을 받으려면 낙찰자의 명도확인서가 필요합니다. 그래서 이사 협상이 대체로 풀리는 편이지만, 이 집이 그렇다고 단정할 수는 없습니다.
숨은 비용
관리비 체납 자료는 받은 게 없어 확인 필요입니다. 밀린 관리비 중 공용 부분은 낙찰자가 부담한다는 판례가 있어, 입찰 전에 관리사무소에 물어봐야 합니다. 협상이 안 풀리면 인도명령 절차로 가야 하고, 그만큼 시간과 비용이 더 듭니다. 아래 표의 명도비는 이사비 정도만 잡은 가정입니다.
얼마에 써야 하나
| 항목 | 금액 | 근거 |
|---|---|---|
| 감정가 | 2억 2,000만 | 2025-06-05 감정 |
| 최저가 | 7,546만 | 3회 유찰, 감정가의 34.3% |
| 동네 낙찰가율 | 53.8% | 대구 동구 다세대주택 14건 평균(자체 집계) |
| 예상 낙찰가 | 1억 1,836만 | 감정가 × 53.8% |
| 추정 시세 | 2억 5,713만 | 국토부 매매 5건 중앙값, 유사 면적 |
| 취득 비용 | 약 145만 | 취득세·등기 등 |
| 명도비 가정 | 500만 | 이사비 |
| 예상 총투입 | 약 1억 2,481만 | 예상 낙찰가 + 취득 비용 + 명도비 |
이 동네 다세대주택은 감정가의 절반 남짓에서 낙찰되는 흐름이었고, 그대로라면 1억 1천만 원대에서 주인이 정해집니다. 추정 시세와 비교하면 예상 낙찰가는 46% 수준입니다. 다만 시세는 층과 시기가 다른 거래로 잡은 값입니다. 최근 거래가 2억 6천만 원대, 2024년 거래는 1억 7천만 원대라 폭이 넓습니다. 나중에 팔 때의 값은 그때 시장이 정합니다. 입찰 전에 비슷한 층의 최근 거래가 얼마였는지 한 번 더 확인하는 게 순서입니다.
정리
- 좋은 점: 동대구역 인근, 사용승인 2021년의 비교적 새 건물, 등기 10건이어도 인수 등기 0, 세입자 대항력 없음(인수 0원)
- 챙길 점: 임차인의 현재 점유와 배당액, 관리비 체납 여부, 기일 변경 사유, 거래 편차가 큰 시세
- 한 줄: 등기부는 길어도 정리할 건 다 정리되는 물건이라, 남은 숙제는 점유와 가격 확인
⚠️ 이 글은 법원 공개 자료와 등기부를 바탕으로 쓴 분석이며 틀릴 수 있습니다. 입찰 전에 등기부등본과 매각물건명세서 원본, 현장을 반드시 직접 확인하십시오. 투자 판단과 결과는 본인 책임입니다. 이 글은 특정 물건의 매수를 권유하지 않습니다.