[대구 다세대주택 경매] 법원경매 권리분석 대구 송림맨션 302호 2026타경3333
매각기일 2026-11-12 10:00 · 대구서부지원 6계 · 감정가 1억 9,400만 · 최저가 1억 9,400만(신건, 유찰 0회)
먼저 확인할 결론: 떠안을 권리는 말소기준권리 한 줄로 갈린다
이 물건에서 낙찰 뒤 지워질 권리와 남을 권리를 가르는 기준(말소기준권리)은 2016-06-29 접수된 신암새마을금고 근저당(을(1), 채권최고액 2억 1,480만 원)이고, 자료상 낙찰자가 떠안는 등기와 보증금은 0원입니다. 대상은 대구광역시 달성군 가창면 삼산리 898-3 송림맨션 비동 3층 302호입니다. 5층 건물의 3층이고 전용 78.4741㎡(약 23.7평)인 다세대주택이며, 사용승인은 2016년 3월 17일입니다. 감정가는 1억 9,400만 원(감정일 2026-04-08)입니다. 아직 유찰이 없어 최저가도 1억 9,400만 원이고, 매각기일은 2026-11-12 오전 10시입니다.
낙찰자는 낙찰 대금 말고도 떠안게 되는 돈이 있을 수 있습니다. 세입자 보증금이 대표적입니다. 입찰 전에 그 돈이 있는지 가려내는 일이 권리분석입니다. 순서는 등기부에서 말소기준권리를 찾고, 그 날짜를 기준으로 세입자를 따진 뒤, 법원 서류로 대조하는 것입니다.
이 물건의 등기부를 순서대로 읽기
기준보다 늦게 생긴 권리는 낙찰과 함께 지워지고, 기준보다 빠른 권리는 남을 수 있습니다. 이 건물의 등기는 모두 4건이며 접수일 순서는 아래와 같습니다.
| 순번 | 권리 종류 | 접수일 | 말소기준 여부 | 낙찰 후 처리 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 갑(4) 소유권이전 | 2016-06-29 | 아님 | 소유권 이력 |
| 2 | 을(1) 근저당권설정(신암새마을금고, 2억 1,480만) | 2016-06-29 | 말소기준 | 말소 |
| 3 | 갑(5) 소유권이전 | 2017-01-13 | 아님 | 소유권 이력 |
| 4 | 갑(8) 임의경매(1억 7,559만) | 2026-03-17 | 기준보다 늦음 | 말소 |
근저당권자가 담보로 잡은 집을 직접 경매에 넘기는 것을 임의경매라 하고, 소유자와 채무자는 같은 사람(자료에는 '개인')입니다. 근저당권자인 신암새마을금고가 곧 경매 신청 채권자이고, 청구금액은 1억 7,559만 원입니다.
기준보다 늦은 경매개시결정 등기(2026-03-17)는 낙찰로 지워지고, 기준과 같은 날이나 그 앞에 접수된 등기 가운데 남는 권리는 없습니다. 자료의 판정도 인수 등기 없음, 인수부담 0원입니다. 가압류·압류·지상권·전세권·가처분은 이 등기 목록에 없습니다.
임차인이 있다면 이렇게 따진다
대항력은 세입자가 새 주인에게도 보증금을 돌려 달라고 맞서는 힘입니다. 확인은 세 단계로 합니다.
① 전입일이 말소기준권리 접수일보다 빠른지 봅니다. 늦으면 대항력이 없고 여기서 끝납니다.
② 확정일자가 있는지 봅니다. 확정일자는 계약서에 법적 날짜를 찍어 두는 절차입니다.
③ 배당요구를 했는지 봅니다. 배당요구는 경매 대금에서 내 몫을 달라고 법원에 신청하는 일입니다.
302호 임차인의 보증금은 2,700만 원이고, 임차 기간은 2024.3.5.~2025.3.4.입니다. 전입일은 2026-04-20이고 배당요구는 2026-06-16에 했습니다. 자료의 확정일자 칸은 0000-00-03으로 표기가 비정상이라 매각물건명세서에서 날짜를 직접 대조해야 합니다. 전입일 2026-04-20은 기준일 2016-06-29보다 9년 넘게 늦습니다. 경매 개시일 2026-03-17보다도 한 달 남짓 늦습니다. 그래서 ①에서 끝나고 대항력이 없습니다. 낙찰자 추가 부담은 0원이며, 자료의 판정도 대항력 없음, 인수보증금 0원입니다.
반대 경우도 계산해 둡니다. 이 물건의 실제 판정이 아니라, 계산 방식을 보이려고 조건을 바꿔 본 가정입니다. 302호 보증금 2,700만 원을 그대로 두고 판정만 바꿔 가정해 봅니다. 전입일이 기준일보다 빠르고 배당요구도 했는데 배당을 전혀 받지 못했다면, 낙찰자 추가 부담은 2,700만 − 0 = 2,700만 원입니다. 식은 하나입니다. 낙찰자 추가 부담 = 보증금 − 배당받는 금액.
입찰 전 마지막 점검
302호 대지권 등기 여부와 관리비 체납액은 확인 필요입니다. 다세대주택은 호수마다 등기가 따로 있습니다. 대지권은 건물 아래 땅을 쓸 권리입니다. 입찰 전에 직접 열어 볼 서류는 네 가지입니다.
- 매각물건명세서: 법원이 정리한 인수 권리와 임차인 요약입니다. 위에서 따진 대항력 판정과 맞는지 대조합니다.
- 현황조사서: 집행관이 방문해서 본 점유자와 전입 내용입니다.
- 감정평가서: 감정가를 어떻게 잡았는지와 위치·구조 설명이 있습니다.
- 등기부등본: 접수일 순서와 말소기준등기를 직접 확인합니다.
이 글은 신호랩 경매 노트가 매일 3건씩 올리는 권리분석 시리즈 중 한 건입니다.
대구 다른 경매 노트
[대구 아파트 경매] 법원경매 권리분석 2026타경101386 수성보성타운 502호[대구 아파트 경매] 신매동 601 2025타경9104[대구 오피스텔(주거) 경매] 구암동 458 칠곡운암 501호, 2026타경1220 — 압류가 줄줄이, 떠안을 등기는 없다⚠️ 이 글은 법원 공개 자료와 등기부를 바탕으로 쓴 분석이며 틀릴 수 있습니다. 입찰 전에 등기부등본과 매각물건명세서 원본, 현장을 반드시 직접 확인하십시오. 투자 판단과 결과는 본인 책임입니다. 이 글은 특정 물건의 매수를 권유하지 않습니다.