[대구 오피스텔(주거) 경매] 구암동 458 칠곡운암 501호, 2026타경1220 — 압류가 줄줄이, 떠안을 등기는 없다
매각기일 2026-10-27(화) 10:00 · 대구지방법원 1계 · 감정가 2억 1,900만 · 최저가 2억 1,900만(신건, 유찰 0회)
어떤 집인가
대구 3호선 칠곡운암역에서 811m, 걸어서 12분쯤 떨어진 북구 구암동의 주거용 오피스텔입니다. 2016년 11월에 사용승인을 받았으니 10년 차이고, 5층 건물의 맨 위층인 501호입니다. 전용 116.7㎡(약 35평)라 오피스텔로는 아주 넓은 편입니다. 방 구조는 확인 필요입니다.
첫 매각이라 최저가가 감정가와 같습니다. 깎인 가격이 아니라 감정가 그대로 출발합니다. 감정일은 자료에 비어 있어 확인 필요입니다.
시세 얘기는 조심스럽습니다. 국토부 실거래에서 같은 단지·비슷한 면적으로 잡히는 건 2016년 11월 19일 4층 3억 6,000만 원 한 건뿐입니다. 준공 직후 거래로 보이는 10년 전 가격입니다. 이 값으로 잡은 추정 시세 3억 6,000만 원은 추정치일 뿐이고, 지금 시장값과 거리가 있을 수 있습니다. 최저가는 이 값의 60.8%입니다.
권리는 어떻게 생겼나
신청 채권자는 동구새마을금고입니다. 이 금고가 2023년 1월 3일에 잡은 근저당(채권최고액 2억 4,000만 원)이 말소기준권리입니다. 말소기준권리란 낙찰되면 어떤 권리가 지워지고 어떤 권리가 남는지 가르는 기준선입니다. 이 날짜 뒤에 생긴 권리는 낙찰과 동시에 지워집니다.
그 뒤로 등기가 줄줄이 붙었습니다. 2025년 3월에 개인이 건 가압류 1억 원, 9월에 북대구세무서장의 압류, 2026년 1월에 북구청의 압류가 있고, 4월에 금고가 경매를 신청했습니다. 모두 기준선보다 뒤라 낙찰자가 떠안는 등기는 없습니다. 인수 부담은 0입니다.
세금 압류가 있다는 건 체납이 있다는 뜻입니다. 이 체납이 배당에서 누구보다 먼저 가져가는지는 배당 순서의 문제이고, 낙찰자의 부담은 아닙니다. 다만 체납 세목과 금액은 자료에 없어 확인 필요입니다. 소유자와 채무자가 다른 사건입니다. 소유자는 개인이고, 현재 소유자의 취득 경위도 이번 등기 목록에는 없어 확인 필요입니다.
임차인 정보도 자료에 없습니다. 법원 현황조사서에서 점유자와 전입 세대가 있는지 반드시 열어 봐야 합니다. 기준일 이후 전입자는 영향이 없지만, 그 이전 전입자가 있으면 이야기가 달라집니다.
숨은 비용
체납 관리비는 자료에 없어 확인 필요입니다. 오피스텔은 관리비가 큰 편이라 공용 부분 몫은 낙찰자가 물 수 있습니다. 또 공시가가 2~3억 구간이라고 표시된 물건이라, 주거용 오피스텔이 세금에서 어떻게 잡히는지는 세무사에게 따로 확인하는 게 좋습니다.
얼마에 써야 하나
| 항목 | 금액 | 근거 |
|---|---|---|
| 감정가 | 2억 1,900만 | 감정일 확인 필요 |
| 최저가 | 2억 1,900만 | 신건, 유찰 0회 |
| 동네 낙찰가율 | 67.0% | 북구 주거용 오피스텔, 표본 10건 |
| 예상 낙찰가 | 2억 1,900만 | 신건이라 최저가 아래로는 못 씀 |
| 추정 시세 | 3억 6,000만 | 2016-11 실거래 1건, 10년 전 값 |
| 취득 비용 | 약 1,014만 | 취득세·등기 |
| 명도비 가정 | 200만 | 이사비 |
| 예상 총투입 | 약 2억 3,114만 | 낙찰가 + 취득 비용 + 명도비 |
동네 평균 낙찰가율 67%를 감정가에 곱하면 1억 4,700만 원대가 나옵니다. 하지만 이 사건은 신건이라 최저가가 곧 바닥입니다. 그래서 예상 낙찰가는 최저가와 같은 2억 1,900만 원으로 잡았습니다. 유찰이 한두 번 쌓이면 가격 구도가 달라집니다.
가까운 경매도 같이 봐야 합니다. 구암동 그린빌2 204동 5층은 감정가 2억 5,500만 원에 최저가 1억 7,850만 원이었고, 그린빌3 314동 1층은 감정가 1억 2,700만 원에 최저가 8,890만 원입니다. 두 건 모두 낙찰가가 확인 필요입니다. 결과를 확인하고 들어가는 게 순서입니다.
정리
- 좋은 점: 떠안는 등기 없음, 전용 35평의 넓은 면적, 역에서 811m, 신건 최저가가 추정 시세의 60.8%
- 챙길 점: 임차인·점유자 여부, 체납 관리비, 2016년 한 건뿐인 시세, 감정일, 인근 경매 낙찰 결과
- 한 줄: 등기는 정리되는 구조이고, 시세와 점유 현황이 비어 있는 물건
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