[대구 아파트 경매] 신매동 601 2025타경9104
매각기일 2026-11-25 10:00 · 대구지방법원 1계 · 감정가 3억 2,200만 · 최저가 2억 2,540만(1회 유찰)
인수할 등기 0건, 인수 보증금 0원
결론부터 말합니다. 자료로 확인되는 범위에서 이 물건은 낙찰자가 떠안을 권리가 없습니다. 근거는 두 가지입니다.
첫째, 등기부에서 말소기준권리 후보 가운데 가장 앞선 것이 2022년 10월 11일 근저당이고, 그 뒤에 접수된 권리는 모두 지워지는 쪽입니다. 인수되는 등기는 0건으로 정리됩니다. 둘째, 법원 현황조사에 "임차인이 없으며 전부를 소유자가 점유 사용합니다"라고 적혀 있습니다. 갚아야 할 보증금이 0원이라는 뜻입니다.
물건부터 짧게 봅니다. 대구 수성구 신매동 601, 258동 1층 107호입니다. 사건번호는 대구지방법원 2025타경9104(1계)이고, 1995년 사용승인을 받은 16층 건물의 1층입니다. 전용면적은 116.65㎡(약 35.3평)입니다. 감정가는 3억 2,200만 원이고, 한 번 유찰돼 최저가는 2억 2,540만 원입니다. 매각기일은 2026년 11월 25일 10시입니다.
권리분석이 하는 일은 하나입니다. 낙찰 대금 말고 더 물어야 할 돈이나 떠안을 권리가 있는지 가려내는 일입니다.
이 물건 등기부를 날짜순으로 읽기
규칙은 이렇습니다. 등기부에 있는 근저당, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정 등기 중 날짜가 가장 앞선 것이 말소기준권리입니다. 그보다 뒤에 생긴 권리는 대체로 낙찰과 함께 지워집니다. 앞선 권리는 남을 수 있어서 따로 봐야 합니다.
| 순번 | 권리 종류 | 접수일 | 금액 | 낙찰 뒤 처리 |
|---|---|---|---|---|
| 갑(4) | 소유권이전(매매) | 2014-02-14 | 거래가액 2억 4,000만 | 말소기준 후보 아님(낙찰 시 소유권은 낙찰자로 이전) |
| 을(14)(1) | 근저당권설정 — 말소기준권리 | 2022-10-11 | 3억 1,800만 | 지워짐 |
| 을(14)(2) | 근저당권설정 | 2022-10-11 | 3,600만 | 지워짐 |
| 갑(5) | 임의경매 개시 | 2025-08-28 | 청구 3억 258만 | 지워짐 |
근저당은 돈을 빌려준 쪽이 집을 담보로 잡아 둔 권리이고, 채권최고액은 그 담보로 받을 수 있는 한도입니다.
처음 읽는 분이 자주 놓치는 지점이 두 군데 있습니다.
하나는 말소기준권리를 고를 때 소유권이전은 후보가 아니라는 점입니다. 후보는 근저당·압류·가압류·담보가등기·경매개시결정 등기 같은 것들입니다. 이 물건에서는 2022-10-11 근저당이 가장 앞섭니다.
다른 하나는 근저당 두 건이 같은 날 접수됐다는 점입니다. 기준 날짜는 접수일입니다. 작성일이나 계약일이 아니라 등기소에 접수된 날을 보며, 같은 날이면 순위 번호로 앞뒤를 가립니다. 두 건 모두 2022-10-11 접수이므로 순위 번호가 앞선 (1)이 기준이 됩니다. 채권최고액 합계는 3억 5,400만 원(3억 1,800만 + 3,600만)이고, 둘 다 지워집니다. 이 가운데 (1) 근저당은 처음 통영복음신협이 잡았고, 이후 케이씨유엔피엘대부(주)로 채권이 넘어간 것으로 기록돼 있습니다.
자료상 소유자와 채무자는 다른 사람입니다. 소유자가 남의 빚에 자기 집을 담보로 내준 경우를 물상보증이라고 부릅니다. 소유자와 채무자가 다르지만 낙찰자가 갚을 빚은 아닙니다. 이 물건 등기 4건에는 가처분·가압류·전세권이 없습니다. 입찰 직전에 등기부를 다시 떼어 새 등기가 생겼는지 봅니다.
돈으로 옮겨 보겠습니다. 계산은 이렇게 합니다.
- 입력: 최저가 2억 2,540만 원, 인수 보증금 0원
- 결과: 실제 부담 2억 2,540만 원 + 0원 = 2억 2,540만 원
평가 자료의 가정치로도 계산해 봅니다. 자체 벤치마크 낙찰가율 78.7%를 감정가 3억 2,200만 원에 곱한 예상 낙찰가는 2억 5,341만 원입니다. 여기에 취득비용 약 331만 원과 명도비 가정 500만 원을 더하면 예상 총투입은 약 2억 6,173만 원입니다. 참고로 신매동 아파트 최근 12개월 15건 낙찰가율은 78.38%, 평균 응찰 7.33명입니다.
세입자 보증금은 누가 물어주나
세입자 확인은 날짜 비교로 끝납니다. 순서는 세 단계입니다. 첫째, 임차인의 전입신고일을 찾습니다. 둘째, 그 날짜를 말소기준권리일과 견줍니다. 전입일이 더 늦으면 낙찰자는 보증금을 떠안지 않고 인수액은 0원입니다. 전입일이 앞서면 낙찰자가 보증금을 물어줄 수 있습니다. 셋째, 전입일이 앞선 임차인이 배당요구를 했는지 봅니다. 배당요구를 하지 않았다면 보증금 전액이 낙찰자 부담이 될 수 있습니다.
예를 들어 최저가 A원에 인수 보증금이 B원이면 실제 부담은 A + B원입니다. B는 반드시 입찰가에 미리 넣어서 계산해야 합니다.
이 물건은 첫째 단계에서 끝납니다. 현황조사서에 전입·확정일자·배당요구·보증금이 모두 비어 있고, 평가 자료의 판정도 "대항력 없음, 인수보증금 0원"입니다. 대항력은 낙찰자에게 보증금을 요구할 수 있는 힘이고, 그런 사람이 없다는 뜻입니다. 위 공식의 B는 0입니다.
소유자가 직접 살고 있으니 명도(집을 비우는 일)의 상대는 소유자입니다. 평가 자료는 명도비를 500만 원으로 가정했습니다. 실제 금액은 협의에 따라 달라집니다.
배당요구 여부는 매각물건명세서의 임차인 칸과 문건 접수 내역에서 확인합니다. 이 물건은 임차인이 없어 칸이 비어 있는 것이 정상입니다.
입찰 전에 한 번 더 볼 것
확인 순서는 네 단계입니다. 매각물건명세서, 등기부, 현황조사서, 현장 순입니다.
매각물건명세서에서는 "등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각으로 효력을 잃지 않는 것"과 "비고" 칸을 봅니다. 여기에 적힌 것이 곧 낙찰자 부담입니다. 다음으로 등기부를 떼서 위 표와 같은지 맞춥니다. 현황조사서에서는 점유자와 전입 내역을 확인합니다. 마지막으로 현장에 갑니다.
관리비 체납은 0원으로 조사됐고, 전기·수도는 포함, 도시가스는 별도입니다. 다만 조사일이 2026년 4월 2일이라 입찰 직전에 관리사무소에 다시 조회해야 합니다.
1층 아파트라면 현장에서 다음을 봅니다. 창가와 베란다의 습기·곰팡이 흔적, 단지 통로에서 집 안이 들여다보이는지, 창문 방범 상태, 화단 쪽 전용 사용이나 증축 흔적입니다. 사용승인이 1995년이라 배관과 누수 이력도 관리사무소에 묻는 것이 좋습니다. 이 항목들은 서류에 나오지 않습니다.
이 글은 읽는 자료입니다. 입찰을 권하는 글이 아닙니다. 경매 노트에서는 매일 3건의 실제 법원경매 물건 권리분석을 읽는 글로 올립니다.
이 물건을 한 줄로 줄이면 이렇습니다. 인수 등기 0건, 인수 보증금 0원입니다. 남는 점검은 입찰 직전 등기부 재확인, 관리비 재조회, 1층 현장 상태 세 가지입니다.
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