[대구 아파트 경매] 신암동 고려아파트 4층, 2026타경100303 — 두 번 유찰된 집
매각기일 2026-10-01(목) 10:00 · 대구지방법원 1계 · 감정가 1억 7,600만 · 최저가 8,624만(2회 유찰, 49%)
어떤 집인가
대구 1호선 동구청(큰고개)역에서 365m, 대경선 동대구역에서 450m, 1호선 동대구역에서 641m 떨어진 곳입니다. 역이 세 개나 걸어서 10분 안쪽에 있습니다. 1978년 12월에 사용승인을 받은 5층짜리 건물의 4층이고, 전용 77.85㎡(약 23.5평)입니다. 건물 이름이 '점포및고려아파트'라 상가가 함께 있는 건물로 보이는데, 정확한 구조는 확인 필요입니다. 지은 지 48년 된 건물이라 내부 상태와 설비는 직접 보기 전에는 알 수 없습니다.
감정가는 1억 7,600만 원(2026년 2월 감정)입니다. 7월 24일과 8월 21일 두 번 유찰됐고, 10월 1일에는 8,624만 원부터 시작합니다. 감정가의 절반이 안 되는 금액이지만, 이 숫자만 보고 판단할 물건은 아닙니다.
권리는 어떻게 생겼나
등기부는 비교적 단출합니다. 2001년 5월에 개인이 매매로 이 집을 샀고, 2016년 12월 16일 큰고개새마을금고가 4,800만 원 근저당을 잡았습니다. 근저당의 채권최고액은 대출 원금에 이자 등을 더해 담보로 잡아 둔 최대 한도를 뜻합니다. 2022년 8월 17일에는 같은 금고가 1억 2,000만 원을 더 잡았습니다. 올해 1월 27일에는 상속이 일어나 세 사람이 각 3분의 1씩 나눠 갖게 됐고, 사흘 뒤인 1월 30일 큰고개새마을금고가 경매를 신청했습니다. 청구 금액은 1억 3,688만 원입니다. 소유자와 채무자는 같은 사람들로 나옵니다.
낙찰받는 사람에게 중요한 건 "말소기준권리"입니다. 이 집은 2016년 12월 16일 근저당이 그 자리를 차지합니다. 이 날짜 뒤에 생긴 권리는 낙찰과 함께 지워지는데, 2022년 근저당과 경매개시등기, 그리고 3월 25일 소상공인시장진흥공단이 건 5,506만 원 가압류가 여기에 해당합니다. 낙찰자가 떠안는 등기는 자료상 없습니다.
세입자 쪽도 조용합니다. 조사된 임차내역이 없고 전입·확정일자·배당요구도 없어서 대항력 있는 세입자는 없는 것으로 판정됐습니다. 인수해야 할 보증금은 0원입니다. 다만 '조사된 임차내역이 없다'는 말이 곧 '비어 있다'는 뜻은 아니라서, 지금 누가 살고 있는지는 확인 필요입니다. 소유자가 세 사람이라 집을 비워 달라고 협상할 때 상대가 여러 명일 수 있다는 점도 미리 생각해 둘 부분입니다.
숨은 비용
밀린 관리비가 얼마인지는 자료에 없어서 확인 필요입니다. 밀린 관리비 가운데 공용 부분 몫은 낙찰자가 물어야 한다는 판례가 있으니 관리사무소 확인이 먼저입니다. 1978년 건물이라 수리비도 변수인데, 얼마가 들지는 집을 보기 전에는 계산할 수 없습니다. 아래 표의 명도비 500만 원은 어디까지나 가정입니다.
얼마에 써야 하나
| 항목 | 금액 | 근거 |
|---|---|---|
| 감정가 | 1억 7,600만 | 2026-02-11 감정 |
| 최저가 | 8,624만 | 2회 유찰, 감정가의 49% |
| 동네 낙찰가율 | 79.68% | 신암동 아파트 최근 12개월 10건, 평균 응찰 6.9명 |
| 예상 낙찰가 | 1억 4,520만 | 감정가 × 82.5%(자체 벤치마크, 같은 동네 10건 기준) |
| 추정 시세 | 2억 2,500만 | 국토부 매매 1건, 2021-09-13 같은 면적 3층 |
| 취득 비용 | 약 166만 | 취득세·등기 |
| 명도비 가정 | 500만 | 이사비 |
| 예상 총투입 | 약 1억 5,186만 | 예상 낙찰가 + 취득 비용 + 명도비 |
이 동네 아파트는 최근 1년간 감정가의 80% 안팎에서 낙찰됐고, 한 건에 평균 일곱 명 가까이 들어왔습니다. 그 흐름대로라면 최저가 8,624만 원과는 꽤 거리가 있는 1억 4천만 원대에서 주인이 가려질 가능성이 높습니다.
시세는 한 가지 짚어야 합니다. 추정 시세 2억 2,500만 원은 같은 면적 거래 딱 한 건이고, 그것도 2026년이 아니라 2021년 9월 거래입니다. 5년 전 값이니 추정치일 뿐이고, 지금 팔면 얼마일지는 그때 시장이 정합니다. 이 기준으로 예상 낙찰가는 시세의 64.5%, 최저가는 38.3%입니다.
인근에서 최근 경매에 나온 신암동 651-46, 신암동 23-5, 로얄이스트2차 201동은 아직 낙찰가를 확인하지 못했습니다. 결과를 확인하고 들어가라는 말씀밖에 드릴 수 없습니다.
정리
- 좋은 점: 역 3곳이 도보권, 세입자 없음(대항력 없음), 떠안는 등기 없음, 최저가가 감정가의 49%
- 챙길 점: 실제 점유자와 공유자 3명 명도, 밀린 관리비 공용분, 48년 된 건물 상태, 인근 경매 낙찰 결과
- 한 줄: 권리는 깨끗한 편이라 집 상태와 가격 확인이 남은 물건
⚠️ 이 글은 법원 공개 자료와 등기부를 바탕으로 쓴 분석이며 틀릴 수 있습니다. 입찰 전에 등기부등본과 매각물건명세서 원본, 현장을 반드시 직접 확인하십시오. 투자 판단과 결과는 본인 책임입니다. 이 글은 특정 물건의 매수를 권유하지 않습니다.