[대구 아파트 경매] 복현동 28-5 5층, 2026타경1192 — 가압류 줄줄이, 인수는 0
매각기일 2026-10-06(화) 10:00 · 대구지방법원 2계 · 감정가 7,500만 · 최저가 5,250만(1회 유찰, 70%)
어떤 집인가
대구 북구 복현동 28-5에 있는 1981년 12월 사용승인 아파트입니다. 5층 건물의 맨 위층인 5층 610호이고, 전용 43.02㎡(약 13평)의 작은 평수입니다. 건물 구조와 엘리베이터 유무는 자료에 없어서 확인 필요입니다. 40년이 넘은 건물이라 현장에서 볼 것이 많습니다.
감정가는 7,500만 원(4월 21일 감정)입니다. 9월 9일 첫 기일에 유찰돼서 10월 6일에는 5,250만 원부터 시작합니다. 같은 단지·인근에서 국토부에 신고된 매매 다섯 건은 2021년 11월부터 2024년 11월 사이 7,400만~1억 1,800만 원으로 폭이 큽니다. 여기서 잡은 추정 시세는 1억 86만 원이고, 최저가는 그 52.1% 수준입니다. 시세는 층과 면적이 다른 거래로 잡은 추정치라, 실제 값은 그때 시장이 정합니다.
권리는 어떻게 생겼나
지금 소유자는 개인이고, 2014년 10월에 7,000만 원에 샀습니다. 등기부를 보면 2016년 8월 18일 현대라이프생명보험이 5,880만 원 근저당(집을 담보로 잡고 빌려준 대출의 권리)을 설정했습니다. 이 근저당이 "말소기준권리"입니다. 경매가 끝나면 어디까지 지워지는지를 가르는 기준선인데, 이 날짜 뒤에 생긴 권리는 낙찰과 함께 전부 지워집니다.
그 뒤로 가압류(빚을 받기 전에 재산을 묶어 두는 조치)가 세 건 붙었습니다. 2017년 삼성카드 2,013만 원, 2018년 하나은행 655만 원, 2019년 와이앤케이파트너스대부 954만 원입니다. 그리고 2026년 4월 9일, 삼성카드가 자기 가압류를 본압류로 바꾸면서 강제경매가 시작됐고 청구금액은 6,545만 원입니다. 소유자와 채무자가 같은 사람이라, 카드빚이 쌓여 집이 넘어온 그림입니다. 전부 기준보다 뒤라서 낙찰자가 떠안는 등기는 없고, 인수 부담은 0입니다.
세입자는 법원 조사에서 임차내역이 나오지 않았고, 대항력 있는 사람도 없으며, 인수할 보증금은 0원입니다. 다만 "임차내역 없음"이 "비어 있음"은 아닙니다. 실제로 누가 살고 있는지는 현장에서 확인해야 하고, 소유자 본인이 살고 있다면 이사 협상을 직접 해야 합니다. 현재 점유자는 확인 필요입니다.
숨은 비용
밀린 관리비는 자료에 없어서 확인 필요입니다. 밀린 관리비 중 공용 부분은 낙찰자가 물 수 있으니 관리사무소에 꼭 물어봐야 합니다. 내부 수리 상태와 노후 배관도 확인 필요입니다. 아래 표의 취득 비용이 65만 원으로 작은 것은 공시가 1억 이하 조건이 반영된 결과입니다. 입찰하는 사람의 주택 보유 수에 따라 달라질 수 있으니 세무 확인이 필요합니다.
얼마에 써야 하나
| 항목 | 금액 | 근거 |
|---|---|---|
| 감정가 | 7,500만 | 2026-04-21 감정 |
| 최저가 | 5,250만 | 1회 유찰, 감정가의 70% |
| 동네 낙찰가율 | 67.5% | 복현동 아파트 최근 12개월 12건, 평균 응찰 7.25명 |
| 예상 낙찰가 | 5,362만 | 감정가 × 71.5%(자체 벤치마크, n=12) |
| 추정 시세 | 1억 86만 | 국토부 매매 5건 중앙값·유사 면적 |
| 취득 비용 | 약 65만 | 취득세·등기, 공시가 1억 이하 |
| 명도비 가정 | 500만 | 이사비 |
| 예상 총투입 | 약 5,927만 | 예상 낙찰가 + 취득 비용 + 명도비 |
이 동네 아파트는 최근 1년 평균 감정가의 67.5%에서 낙찰됐고, 한 건에 일곱 명 넘게 들어왔습니다. 벤치마크를 71.5%로 잡으면 5,362만 원이라 최저가와 110만 원쯤밖에 차이가 나지 않습니다. 응찰자가 평균 7명이면 최저가 근처에서 끝나기는 어렵다고 봐야 합니다.
인근에는 복현블루밍브라운스톤 명문세가아파트 106동·102동, 복현동 5-3 물건이 경매에 나왔지만 셋 다 낙찰가가 확인 필요입니다. 결과를 확인하고 들어가라는 말밖에 못 드립니다.
정리
- 좋은 점: 떠안는 권리 없음, 조사된 임차내역 없음, 취득 비용 작음, 최저가는 추정 시세의 52%
- 챙길 점: 실제 점유자와 명도, 밀린 관리비, 40년 넘은 건물 상태와 엘리베이터, 인근 경매 결과
- 한 줄: 권리는 정리됐고 건물 상태와 경쟁 강도가 숙제인 물건
⚠️ 이 글은 법원 공개 자료와 등기부를 바탕으로 쓴 분석이며 틀릴 수 있습니다. 입찰 전에 등기부등본과 매각물건명세서 원본, 현장을 반드시 직접 확인하십시오. 투자 판단과 결과는 본인 책임입니다. 이 글은 특정 물건의 매수를 권유하지 않습니다.