[대구 아파트 경매] 유가읍 화성파크드림 1202호, 2026타경3252 — 떠안을 권리 없는 집
매각기일 2026-10-15(목) 10:00 · 대구서부지원 6계 · 감정가 2억 4,800만 · 최저가 1억 7,360만(1회 유찰, 70%)
어떤 집인가
대구 달성군 유가읍 테크노폴리스 안에 있는 대구테크노폴리스화성파크드림 110동 12층 1202호입니다. 2016년 8월에 사용승인을 받은 아파트이고, 18층 건물의 12층, 전용 76.4㎡(약 23평)입니다. 건물 구조는 자료에 없어서 확인이 필요합니다.
감정가는 2억 4,800만 원입니다. 9월 10일 첫 기일에 입찰자가 없어 한 번 유찰됐고, 10월 15일에는 20% 깎인 1억 7,360만 원부터 시작합니다.
이 집을 볼 때는 먼저 시세를 짚어야 합니다. 같은 단지와 인근에서 올해 7~9월에 팔린 매매 네 건의 중앙값으로 잡은 추정 시세는 2억 6,084만 원입니다. 다만 네 건 중 세 건은 전용 85㎡로 우리 집보다 큰 평형입니다. 같은 76.4㎡ 12층은 8월 6일에 2억 3,000만 원에 거래됐습니다. 그래서 이 추정 시세는 실제보다 높게 잡혔을 수 있습니다. 추정치이고, 팔 때 값은 그때 시장이 정합니다.
권리는 어떻게 생겼나
등기부에는 권리가 모두 7건 있는데, 낙찰자가 떠안는 등기는 없습니다. 기준이 되는 권리는 2016년 11월 14일에 잡힌 현풍농협의 근저당입니다. 이 날짜가 "말소기준권리"입니다. 이 권리와 그 뒤에 생긴 권리는 낙찰과 동시에 등기부에서 지워집니다.
지금 주인은 2016년 11월에 2억 1,800만 원에 이 집을 샀고, 같은 날 농협이 근저당을 잡았습니다. 집을 살 때 받은 대출이 지금까지 이어진 셈입니다. 경매를 신청한 채권자도 이 농협이고, 청구 금액은 1억 8,240만 원입니다. 채무자와 소유자는 같은 사람입니다.
그 뒤로 붙은 권리가 여럿 있습니다.
- 2017년 개인 채권자의 근저당 2,000만 원
- 2022년 에스비아이저축은행의 근저당 4,200만 원
- 2022년 (주)케이비손해보험의 가압류 687만 원
- 2026년 1월 대구신용보증재단의 가압류 3,000만 원
가압류는 "일단 재산을 묶어 두는 조치"라고 보면 됩니다. 이 권리들은 모두 말소기준권리보다 늦어서 낙찰되면 전부 지워지고, 배당에서 못 받는 돈은 채권자들 사정입니다.
세입자도 없습니다. 법원 현황조사에 "임차인이 없으며 전부를 소유자가 점유 사용합니다"라고 적혀 있고, 인수해야 할 보증금은 0원입니다. 대신 명도(집을 비워 받는 일) 상대가 집주인 본인이라 이사 일정과 이사비는 직접 협의해야 합니다.
숨은 비용
관리비가 3개월째 밀려 있습니다. 53만 원이고 전기·수도가 포함된 금액이며 도시가스는 별도입니다. 조사일은 8월 24일이라 지금은 금액이 더 늘었을 수 있습니다. 복도·엘리베이터 같은 공용 부분 관리비는 낙찰자가 물어야 한다는 것이 대법원 판례입니다. 큰돈은 아니지만 입찰가 계산에 넣어 두는 게 좋습니다.
얼마에 써야 하나
| 항목 | 금액 | 근거 |
|---|---|---|
| 감정가 | 2억 4,800만 | 2026-03-17 감정 |
| 최저가 | 1억 7,360만 | 1회 유찰, 감정가의 70% |
| 동네 낙찰가율 | 72.61% | 유가읍 아파트 최근 12개월 96건, 평균 응찰 10.36명 |
| 예상 낙찰가 | 1억 8,154만 | 감정가 × 73.2%(자체 벤치마크) |
| 추정 시세 | 2억 6,084만 | 국토부 매매 4건 중앙값, 유사 면적 |
| 취득 비용 | 약 206만 | 취득세·등기 등 |
| 명도비 가정 | 500만 | 이사비 |
| 예상 총투입 | 약 1억 8,859만 | 예상 낙찰가 + 취득 비용 + 명도비 |
이 동네는 최근 1년간 감정가의 72~73% 선에서 낙찰됐습니다. 숫자만 보면 최저가(70%)와 거의 붙어 있습니다. 하지만 한 건에 평균 열 명 넘게 응찰했다는 점이 중요합니다. 최저가 근처로 쓰면 경쟁에서 밀릴 가능성이 높고, 예상 낙찰가 1억 8,154만 원은 최저가보다 800만 원 정도 높은 수준입니다.
시세와 비교하면 최저가는 추정 시세의 66.6%, 예상 낙찰가는 69.6%입니다. 앞서 말한 것처럼 같은 평형 실거래(2억 3,000만 원)는 추정 시세보다 낮습니다. 입찰가를 정할 때는 이 두 값을 함께 보는 게 좋습니다.
근처 경매 결과도 아직 알 수 없습니다. 같은 읍 봉리의 우미린더포레스트 106동 1201호(5월 감정, 최저가 1억 7,010만 원)는 낙찰가를 확인해야 합니다. 비슷한 시기의 낙찰 결과를 확인하고 들어가라는 것이 순서입니다.
정리
- 좋은 점: 인수할 등기와 세입자가 없어 권리가 단순하고, 말소기준권리 뒤의 근저당·가압류가 모두 지워짐
- 챙길 점: 밀린 관리비 공용분, 집주인 직접 명도, 평균 응찰 10명대의 경쟁, 같은 평형 실거래(2억 3,000만)와 추정 시세의 차이, 인근 경매 낙찰 결과 확인
- 한 줄: 권리는 가볍고 가격 싸움이 승부를 가르는 물건
⚠️ 이 글은 법원 공개 자료와 등기부를 바탕으로 쓴 분석이며 틀릴 수 있습니다. 입찰 전에 등기부등본과 매각물건명세서 원본, 현장을 반드시 직접 확인하십시오. 투자 판단과 결과는 본인 책임입니다. 이 글은 특정 물건의 매수를 권유하지 않습니다.