[대구 아파트 경매] 도원동 한실들마을 515동, 2026타경3462 — 세입자 없는 18평 17층
매각기일 2026-10-15(목) 10:00 · 대구서부지원 · 감정가 1억 400만 · 최저가 7,280만(1회 유찰, 70%)
어떤 집인가
대구 1호선 월배역에서 947m 떨어진 도원동 한실들마을 515동입니다. 1996년 12월에 사용승인을 받은 30년 가까이 된 단지입니다. 20층짜리 동의 17층이고, 전용 59.76㎡(약 18.1평)입니다. 건물 구조는 자료에 없어서 확인 필요로 남겨 둡니다. 감정가는 1억 400만 원입니다. 9월 10일 첫 기일에 유찰돼서, 10월 15일에는 7,280만 원부터 시작합니다.
이 집을 들여다볼 이유는 같은 단지의 실거래입니다. 7월 2일부터 8월 30일 사이에 같은 면적이 다섯 번 팔렸고, 가격은 1억 500만 원에서 1억 1,600만 원 사이였습니다. 8월 30일에는 같은 17층이 1억 1,600만 원에 거래됐습니다. 다섯 건의 중앙값인 1억 1,200만 원을 추정 시세로 잡았습니다. 이 값은 실거래로 짐작한 추정치일 뿐이고, 실제로 팔 때 값은 그때 시장이 정합니다. 최저가는 이 추정 시세의 65% 수준입니다.
권리는 어떻게 생겼나
등기부 이야기는 짧습니다. 지금 주인은 1997년 3월에 매매로 이 집을 가졌습니다. 당시 매입 금액은 자료에 없어서 확인 필요입니다. 2023년 1월 18일에는 서대구신협이 근저당을 잡았습니다. 근저당은 돈을 빌려주면서 집을 담보로 걸어 두는 등기이고, 채권최고액은 1억 1,160만 원입니다. 경매를 신청한 채권자도 서대구신협이며, 청구금액은 9,400만 원입니다. 4월 10일에 임의경매(담보를 잡은 쪽이 신청하는 경매)가 시작됐습니다. 소유자와 채무자가 같은 사람이라, 본인 대출을 갚지 못해 넘어온 물건으로 보입니다.
낙찰받는 사람에게 중요한 건 2023년 1월 18일의 이 근저당이 "말소기준권리"라는 점입니다. 낙찰되면 이 날짜 뒤에 생긴 권리가 모두 지워지는 기준선이라는 뜻입니다. 등기는 모두 3건이고, 낙찰자가 떠안을 등기는 없습니다. 인수 부담은 0원입니다.
세입자도 없습니다. 법원 현황조사에 "임차인이 없으며 전부를 소유자가 점유 사용합니다"라고 적혀 있습니다. 전입, 확정일자, 배당요구, 보증금 기록이 모두 비어 있고, 판정은 대항력 없음에 인수보증금 0원입니다. 대신 이사를 협의할 상대가 집주인 본인이라, 명도는 직접 풀어야 합니다.
숨은 비용
관리비가 259만 원 밀려 있습니다. 8월 27일 조사 기준이고, 난방·전기·수도가 포함돼 있으며 취사용 도시가스는 별도입니다. 복도나 엘리베이터 같은 공용 부분의 몫은 낙찰자가 물어야 한다는 게 대법원 판례입니다. 259만 원 중 어디까지가 공용분인지는 관리사무소에 확인이 필요합니다. 조사일 뒤로도 관리비는 계속 쌓였을 수 있습니다. 아래 표의 예상 총투입에는 이 금액을 넣지 않았으니, 입찰가를 정할 때 따로 얹어 보셔야 합니다.
얼마에 써야 하나
| 항목 | 금액 | 근거 |
|---|---|---|
| 감정가 | 1억 400만 | 2026-04-23 감정 |
| 최저가 | 7,280만 | 1회 유찰, 감정가의 70% |
| 동네 낙찰가율 | 74.98% | 도원동 아파트 최근 12개월 21건, 평균 응찰 5.1명 |
| 예상 낙찰가 | 7,800만 | 감정가 × 75.0% |
| 추정 시세 | 1억 1,200만 | 국토부 매매 5건 중앙값, 같은 면적 |
| 취득 비용 | 약 87만 | 취득세·등기, 공시가 1억 이하 물건 |
| 명도비 가정 | 500만 | 이사비 |
| 예상 총투입 | 약 8,387만 | 예상 낙찰가 + 취득 비용 + 명도비 |
이 동네 아파트는 최근 1년간 감정가의 75% 안팎에서 낙찰됐고, 한 건에 평균 5명 넘게 들어왔습니다. 그 흐름대로면 7,800만 원 언저리가 예상됩니다. 최저가 7,280만 원과는 520만 원 차이입니다. 응찰자가 이만큼 몰리는 동네라, 최저가 근처에서 주인이 정해지기는 어렵다고 보는 게 맞습니다. 예상 낙찰가는 추정 시세의 69.6% 수준인데, 시세 자체가 추정치라는 점은 앞에서 말씀드린 대로입니다.
참고할 만한 인근 경매는 세 건 있습니다. 모두 낙찰가가 자료에 없어서 확인 필요입니다. 그중 같은 도원동 산새마을 701동 15층 1503호는 6월 4일 기일에 감정가 1억 1,500만 원, 최저가 8,050만 원이었습니다. 규모가 비슷해서 비교 대상으로 좋습니다. 이 결과를 확인하고 들어가는 게 순서입니다.
정리
- 좋은 점: 역에서 947m, 세입자 없음, 떠안는 권리 없음, 같은 단지 실거래가 최근 두 달 사이 다섯 건 있어 비교가 쉬움
- 챙길 점: 체납 관리비 259만 원 중 공용분 확인, 집주인 직접 명도, 인근 경매 낙찰 결과 확인, 건물 구조 확인 필요
- 한 줄: 권리는 단출하고 관리비와 가격 판단만 남은 물건
⚠️ 이 글은 법원 공개 자료와 등기부를 바탕으로 쓴 분석이며 틀릴 수 있습니다. 입찰 전에 등기부등본과 매각물건명세서 원본, 현장을 반드시 직접 확인하십시오. 투자 판단과 결과는 본인 책임입니다. 이 글은 특정 물건의 매수를 권유하지 않습니다.