[대구 아파트 경매] 서재우방타운 103동 3층, 2026타경93 — 떠안을 권리 없는 18평 소형
매각기일 2026-10-15(목) 10:00 · 대구서부지원 6계 · 감정가 1억 800만 · 최저가 7,560만(1회 유찰, 70%)
어떤 집인가
대구 달성군 다사읍 서재리에 있는 서재우방타운 103동 3층, 311호입니다. 2002년 9월에 사용승인을 받은 19층짜리 동이고, 전용 59.91㎡(약 18.1평)라 흔히 말하는 소형 평수입니다. 방 구조는 자료에 없어서 확인 필요입니다. 감정가는 1억 800만 원입니다. 9월 10일 첫 기일에 유찰돼서, 10월 15일에는 7,560만 원부터 시작합니다.
가격을 보면 감정가보다 시세가 높다는 점이 눈에 들어옵니다. 국토부 실거래에서 6월 25일 16층 전용 59.91㎡, 즉 같은 면적이 1억 4,400만 원에 팔렸습니다. 이 한 건으로 추정 시세를 잡았습니다. 같은 면적 거래가 이것뿐이고 우리 집은 3층이라 층 차이는 감안해야 합니다. 다른 면적 거래도 가격 폭이 큽니다. 전용 84.98㎡가 4월 3층에서 1억 4,500만 원, 7월 5층에서 1억 1,500만 원에 거래됐습니다. 그래서 추정 시세는 말 그대로 추정치일 뿐이고, 실제 시세는 더 넓게 봐야 합니다.
권리는 어떻게 생겼나
등기부의 건물 쪽 기록은 다섯 건입니다. 현재 소유자(개인)는 2021년 2월 2일에 1억 3,000만 원에 이 집을 샀습니다. 같은 날 경북대구낙농협동조합이 채권최고액 1억 920만 원의 근저당을 잡았습니다. 이 근저당이 "말소기준권리"입니다. 낙찰되면 이 날짜 뒤에 생긴 권리는 전부 지워지고, 그 앞에 있던 권리만 낙찰자가 떠안는다는 기준선입니다.
이 집은 기준선보다 앞선 권리가 없습니다. 2022년 3월에 (주)엔씨파이낸스대부가 4,810만 원 근저당을 잡았고, 2024년 2월에는 우리금융캐피탈(주)이 898만 원 가압류를 걸었습니다. 마지막으로 2026년 4월 9일에 경매를 신청한 조합의 임의경매 기입이 있습니다. 모두 기준선보다 뒤라서 낙찰과 함께 말소됩니다. 자료상 인수하는 등기는 없고 인수부담은 0원입니다. 경매를 신청한 곳은 낙농협동조합이고 청구금액은 1억 241만 원입니다. 채무자와 소유자는 같은 사람입니다.
임차인도 조사된 내역이 없습니다. 전입, 확정일자, 배당요구, 보증금이 모두 비어 있어서 대항력 있는 세입자가 없고 인수할 보증금은 0원입니다. 다만 지금 누가 살고 있는지는 자료에 없어서 확인 필요입니다. 소유자가 살고 있다면 이사 협의가 필요하고, 그 비용은 아래 표에 500만 원으로 가정해 넣었습니다.
숨은 비용
관리비가 1개월치, 24만 원 밀려 있습니다(8월 24일 조사, 난방·전기·수도 포함, 취사용 가스 별도). 밀린 관리비 중 복도나 엘리베이터 같은 공용 부분 몫은 낙찰자가 부담해야 한다는 대법원 판례가 있어서 일부는 내 돈이 나갑니다. 큰 금액은 아니지만 입찰가에 미리 넣어 둘 항목입니다. 이사 나갈 때까지 더 쌓이는 금액도 있습니다. 이 물건은 공시가 1억 원 이하 조건이 붙어 있어 취득 비용이 약 102만 원으로 낮게 잡혔습니다. 세부 계산은 확인 필요입니다.
얼마에 써야 하나
| 항목 | 금액 | 근거 |
|---|---|---|
| 감정가 | 1억 800만 | 2026-04-24 감정 |
| 최저가 | 7,560만 | 1회 유찰, 감정가의 70% |
| 동네 낙찰가율 | 81.67% | 다사읍 아파트 최근 12개월 67건, 평균 응찰 8명 |
| 예상 낙찰가 | 8,856만 | 감정가 × 82.0%(자체 벤치마크, 66건) |
| 추정 시세 | 1억 4,400만 | 국토부 매매 1건, 전용 59.91㎡, 2026-06-25 |
| 취득 비용 | 약 102만 | 공시가 1억 이하 조건 반영 |
| 명도비 가정 | 500만 | 이사비 |
| 예상 총투입 | 9,458만 | 예상 낙찰가 + 취득 비용 + 명도비 |
다사읍 아파트는 최근 1년 감정가의 82% 안팎에서 낙찰됐습니다. 한 건에 평균 여덟 명이 들어왔다는 점이 눈에 띕니다. 최저가 7,560만 원 근처는 경쟁이 붙어서 받기 어렵다고 보는 게 맞습니다. 흐름대로라면 8,800만 원대 후반에서 주인이 정해질 가능성이 큽니다. 이 금액은 추정 시세의 61.5% 수준입니다. 다만 시세가 한 건 거래에 기댄 추정이라 이 비교도 무게를 줄여서 봐야 합니다.
인근에서는 서재화진금봉타운 108동 2층(감정가 1억 4,500만)과 와룡건영캐스빌 108동 8층(감정가 1억 5,700만)이 경매에 나왔습니다. 두 건 모두 낙찰가는 확인 필요입니다. 그 결과를 확인하고 들어가는 것이 순서입니다.
정리
- 좋은 점: 떠안을 등기 없음, 조사된 임차내역 없음, 소형 평수, 취득 비용이 낮음
- 챙길 점: 시세 근거가 실거래 1건뿐, 실제 점유자와 명도 협의, 밀린 관리비 공용분, 평균 응찰 8명의 경쟁, 인근 경매 결과 확인
- 한 줄: 권리는 단순하고, 시세를 어떻게 읽느냐가 남은 물건
⚠️ 이 글은 법원 공개 자료와 등기부를 바탕으로 쓴 분석이며 틀릴 수 있습니다. 입찰 전에 등기부등본과 매각물건명세서 원본, 현장을 반드시 직접 확인하십시오. 투자 판단과 결과는 본인 책임입니다. 이 글은 특정 물건의 매수를 권유하지 않습니다.