[경북 연립주택 경매] 법원경매 권리분석 | 구미 형곡동 401호 2025타경400
인수할 권리 0건, 기준은 2013-07-31 근저당
인수할 권리는 0건이고, 기준은 2013-07-31 형곡새마을금고 근저당(을 3번)입니다. 등기부 건물 쪽에는 모두 3건이 올라 있고, 인수 등기는 없으며 인수 부담은 0원입니다. 낙찰되면 등기부의 권리 대부분이 지워지는데, 어디까지 지워지는지 가르는 기준점이 말소기준권리입니다. 경매를 신청한 채권자의 청구금액은 3,049만 원이고 근저당 채권최고액은 4,290만 원입니다. 낙찰 대금으로 이 빚을 다 갚지 못해 부족분이 생겨도, 그것은 채권자와 채무자 사이의 문제이고 낙찰자에게 넘어오지 않습니다.
기본 정보는 이렇습니다. 사건은 김천지원 5계 2025타경400이고, 물건은 구미시 형곡동 197-1 4층 401호, 전용 68.4㎡(약 20.7평), 사용승인 1992-01-29입니다. 감정가는 4,500만 원, 최저가는 1,544만 원이고 매각기일은 2026-11-13 10:00입니다. 4층 건물 전체가 아니라 401호 한 칸이 매각 대상입니다. 경매 신청은 2025-07-03에 접수됐고, 개시결정등기는 2025-07-04에 올랐습니다. 신청 채권자는 형곡새마을금고이고, 소유자와 채무자는 같은 사람입니다.
기일 경과에는 짚어 볼 대목이 하나 있습니다. 2026-05-22 4,500만 원, 2026-06-19 3,150만 원, 2026-07-24 2,205만 원으로 세 번 유찰됐고, 2026-08-14에는 1,544만 원으로 다시 나와 2,100만 원 낙찰이 기록됐습니다. 그런데도 2026-11-13에 기일이 다시 잡혔습니다. 낙찰 뒤 어떤 일이 있었는지는 자료에 없으니 확인 필요입니다.
말소기준권리를 찾는 법
말소기준권리가 될 수 있는 것은 주로 다음 권리들입니다. 근저당·저당(빚의 담보로 잡힌 권리), 압류·가압류, 담보가등기(소유권을 넘겨받을 권리를 미리 걸어 둔 등기), 경매개시결정등기입니다. 이 가운데 접수일이 가장 빠른 것이 기준이 되고, 기준과 그보다 늦은 권리는 낙찰 뒤 지워집니다.
이 물건의 등기 두 건과 임차인 전입일을 날짜순으로 놓으면 아래와 같습니다.
| 권리 종류 | 접수일 | 말소기준 이후인가 | 낙찰 뒤 처리 |
|---|---|---|---|
| 근저당 (을 3번, 형곡새마을금고) | 2013-07-31 | 기준 자체 | 지워짐 |
| 경매개시결정 (갑 5번) | 2025-07-04 | 이후 | 지워짐 |
| 임차인 전입(등기 아님, 전입일) | 2013-08-20 | 이후 | 대항력 없음·인수 0원 |
갑(4) 소유권이전은 현재 소유자가 2013-07-31에 집을 산 기록입니다. 말소기준 후보가 아니라서 순서를 정할 때는 뺍니다. 후보 가운데 압류·가압류와 담보가등기는 등기부에 없고, 근저당과 경매개시결정만 후보로 있습니다. 둘 중 빠른 쪽이 2013-07-31 근저당이므로 여기가 기준입니다. 개시결정은 기준보다 12년 늦어 지워집니다. 그래서 인수할 권리는 0건입니다.
임차인과 연립주택만의 확인거리
현황 자료에는 주거용으로 쓰는 임차인이 한 명 올라 있습니다. 전입일은 2013-08-20이고, 기준인 2013-07-31보다 20일 늦습니다. 대항력(새 주인에게 계속 살겠다고 맞설 힘)은 기준보다 먼저 전입과 입주를 마친 임차인에게만 생기는데, 이 임차인은 기준보다 늦게 전입했으니 대항력이 없습니다. 자료의 판정도 인수보증금 0원입니다. 이 물건은 20일 차이라 판단이 갈릴 일이 없습니다. 기준보다 전입이 빠른 임차인이 있었다면 보증금을 낙찰자에게 청구할 수 있고, 배당에서 못 받은 만큼은 낙찰자가 물어줘야 할 수 있습니다.
연립주택이라서 따로 열어 볼 것이 두 가지 있습니다. 하나는 대지권, 곧 건물 밑 땅에 대한 권리입니다. 건물만 팔고 땅 권리가 빠진 경우가 있어, 매각물건명세서와 등기부 표제부에서 대지권이 건물과 함께 가는지 봅니다. 다른 하나는 관리비 체납입니다. 밀린 관리비 가운데 일부는 낙찰자가 떠안을 수 있어, 금액을 미리 알아 둡니다. 이 물건의 대지권 유무와 관리비 체납액은 자료에 없으니 확인 필요입니다. 관리사무소에 체납 금액과 기간을 문의하면 알 수 있습니다.
입찰 전에 서류 세 장 대조하기
경매는 권리관계를 입찰자가 스스로 확인해야 하는 구조입니다. 그래서 아래 순서로 서류 세 장을 맞춰 봅니다.
- 1단계, 매각물건명세서: 법원이 적은 인수 사항, 임차인, 대지권을 읽습니다.
- 2단계, 현황조사서: 실제 점유자와 전입일 2013-08-20이 1단계 기재와 같은지 봅니다.
- 3단계, 등기부: 접수일 순 3건을 세우고 말소기준 2013-07-31을 확인합니다.
세 서류의 날짜와 인수 사항이 한 방향을 가리키면 다음 단계로 넘어갑니다. 어긋나는 칸이 있으면 그 칸을 표시해 법원 사건기록을 다시 엽니다.
— 신호랩 경매 노트 운영자
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