[경남 다세대주택 경매] 사천 신송길 2022타경5177
인수할 권리 없음, 임차인 대항력 없음
이 물건에서 먼저 볼 것은 말소기준권리(이보다 늦은 권리는 낙찰로 지워지는 기준 권리)와 임차인 전입일 두 가지입니다. 말소기준은 2016-03-31 진주원예농협 근저당이고, 임차인 전입은 2022-06-29라 대항력이 없습니다.
물건은 경상남도 사천시 용현면 신송길 80-14, 5층 다세대주택의 2층 201호입니다. 전용면적은 61.2512㎡(약 18.5평)이고 사용승인은 2015-09-25입니다. 감정가는 1억 4,700만 원(감정일 2022-12-03), 최저가는 3,530만 원이며 4회 유찰됐습니다. 매각기일은 2026-11-02 10:00, 진주지원 4계입니다.
사건번호는 세 토막으로 읽습니다. 2022는 접수 연도, 5177은 그해 접수 순번입니다. 타경은 법원이 부동산 경매 사건에 붙이는 부호입니다. 이 사건은 그중 담보를 잡은 채권자가 신청한 임의경매이고, 신청인은 진주원예농협, 청구금액은 1억 374만 원입니다.
권리분석은 낙찰 대금을 낸 뒤에도 낙찰자가 떠안아야 하는 권리나 돈이 있는지를 입찰 전에 가려내는 일입니다. 떠안을 것이 있으면 입찰가에서 그만큼 빼야 하고, 없으면 가격만 따지면 됩니다.
말소기준권리를 찾는 순서
말소기준권리는 "이 날짜보다 늦게 생긴 권리는 낙찰과 함께 지운다"는 선을 긋는 권리입니다. 후보는 다섯 가지입니다. 근저당(저당권), 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기입니다. 이 다섯 중 등기부에서 날짜가 가장 빠른 것이 기준이 되고, 같은 날이면 접수번호가 앞선 쪽이 먼저입니다.
절차는 세 단계입니다.
1. 갑구(소유권 관련)와 을구(저당 등 담보 관련)를 한 줄로 합쳐 날짜순으로 쓴다.
2. 다섯 후보 중 가장 빠른 것에 표시한다.
3. 그 날짜와 나머지 권리, 임차인 전입일을 하나씩 견준다.
201호의 건물 등기는 모두 6건입니다. 2016-03-31 소유권이전(매매, 거래가액 1억 5,200만)과 같은 날 을(2) 근저당 1억 2,000만, 2021-04-28 압류, 2021-07-21 가압류 1,043만(2021카단786), 2022-10-26 진주세무서장 압류, 2022-11-23 경매개시 순입니다.
후보 중 가장 이른 것은 2016-03-31 진주원예농협 근저당이므로 이것이 기준입니다. 압류 두 건, 가압류, 경매개시 등기는 모두 그 뒤라 낙찰과 함께 지워집니다. 자료상 인수하는 등기는 없고 인수부담은 0원입니다. 등기된 채권액 합계는 1억 3,043만 원(근저당 채권최고액 1억 2,000만 + 가압류 1,043만)입니다.
임차인 전입일과 대항력은 이렇게 가른다
대항력은 세입자가 새 주인에게도 보증금을 돌려받을 때까지 살겠다고 주장할 수 있는 힘입니다. 주택은 집을 넘겨받아 살면서 주민등록을 옮기면 그다음 날 0시에 생깁니다. 기준일과 비교하는 날짜는 효력이 생기는 날, 곧 전입 다음 날 0시입니다.
이 물건의 주거용 임차인은 2022-06-29에 전입했으니 효력일은 2022-06-30입니다. 기준일 2016-03-31보다 6년 넘게 늦습니다. 판정은 대항력 없음, 인수보증금 0원입니다. 임차인의 점유 여부와 배당요구 내용은 매각물건명세서에서 확인 필요합니다.
권리 종류별로 기준과의 앞뒤에 따라 결과가 갈리는 모습은 아래 표와 같습니다.
| 권리 종류 | 기준보다 앞서면 | 기준보다 뒤면 | 확인할 서류 |
|---|---|---|---|
| 근저당·저당권 | 그 자체가 기준이 됨 | 낙찰과 함께 소멸 | 등기부등본 |
| 가압류·압류 | 그 자체가 기준이 됨 | 낙찰과 함께 소멸 | 등기부등본 |
| 전세권 | 배당요구를 하지 않으면 낙찰자가 떠안음 | 소멸 | 등기부등본, 매각물건명세서 |
| 임차인(전입) | 대항력이 있어 보증금을 인수할 수 있음 | 대항력 없음 | 매각물건명세서, 현황조사서 |
| 지상권·가등기 | 지상권은 남고, 담보가등기는 기준 후보 | 소멸 | 등기부등본 |
표를 이 물건에 대 보면, 임차인 효력일 2022-06-30은 기준일 2016-03-31보다 뒤라 '기준보다 뒤면' 칸의 '대항력 없음'에 해당합니다. 효력일이 2016-03-31보다 빨랐다면 보증금을 낙찰자가 떠안을 수 있었습니다.
다세대 물건에서 따로 점검할 것
다세대는 호실마다 등기부가 따로 있어 201호 등기부만 열면 됩니다. 다가구는 건물 한 채가 등기 하나라 임차인이 여럿 얽히지만, 다세대는 호실별로 갈라 봅니다. 대지권은 건물이 서 있는 땅을 쓸 수 있는 지분인데, 감정평가서와 등기부에서 함께 봅니다.
밀린 관리비를 낙찰자가 부담하는지와 그 범위는 확인 필요입니다. 이 물건의 체납액은 자료에 없으니 관리사무소에 금액을 묻고 입찰가에서 뺍니다.
기일 내역도 같이 봅니다. 2026-02-23 1억 4,700만, 04-06 1억 290만, 05-18 7,203만, 07-06 5,042만 원에 유찰됐고, 매번 30%씩 내려갔습니다. 2026-08-10에는 3,530만 원에서 시작해 3,889만 원에 낙찰된 기록이 있는데 11월 2일에 다시 나온 경위는 확인 필요입니다.
서류는 등기부등본으로 기준일을 정하고, 매각물건명세서로 인수 사항과 임차인을 대조하고, 현황조사서로 실제 점유를 보고, 감정평가서로 대지권과 면적을 보는 순서로 엽니다.
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