[경남 다세대주택 경매] 법원경매 권리분석 2023타경5047 거제 장승포 다세대
말소기준권리는 2015년 9월 18일 근저당입니다. 그보다 늦은 근저당·가압류·경매등기는 모두 지워집니다
경남 거제시 장승포1로1길 54, 1층 101호는 통영지원 7계에서 진행하는 2023타경5047 사건입니다. 1986년 3월 26일에 사용승인을 받은 3층 건물의 1층이고, 다세대주택입니다. 전용면적은 51.33㎡(약 15.5평)이고, 매각기일은 2026년 10월 26일 오전 10시입니다. 감정가는 3억 3,300만 원, 8회 유찰 뒤 최저가는 1억 1,422만 원입니다.
권리분석은 낙찰 대금을 내고도 따로 물어줘야 할 돈이 남아 있는지 가려내는 작업입니다. 그 돈이 있으면 입찰가에 미리 넣어야 하고, 없으면 가격만 따지면 됩니다. 이 물건은 자료상 인수하는 등기가 없고, 인수 부담은 0원입니다.
등기부의 권리를 접수일 순서로 세우면 이렇습니다.
| 권리 종류 | 접수일(전입일) | 말소기준보다 빠른가 | 낙찰 후 결과 |
|---|---|---|---|
| 근저당 3억 6,000만 (유에이치케이제오차유동화전문유한회사) | 2015-09-18 | 기준 그 자체 | 소멸 |
| 근저당 8,400만 (같은 회사) | 2021-07-29 | 늦음 | 소멸 |
| 가압류 2억 7,000만 (가압류권자) | 2023-05-12 | 늦음 | 소멸 |
| 임차인 전입 | 2023-05-22 | 늦음 | 대항력 없음, 인수보증금 0원 |
| 임의경매 개시결정 | 2023-11-02 | 늦음 | 소멸 |
두 근저당의 채권자이자 경매 신청 채권자는 유에이치케이제오차유동화전문유한회사(양도 전 신한은행)이고, 청구금액은 2억 9,426만 원입니다.
가압류 2억 7,000만 원은 금액이 커도 기준보다 8년 가까이 늦어 소멸합니다. 판단 기준은 금액이 아니라 날짜입니다.
가압류 사건번호는 2023카단10411입니다. 근저당 3억 6,000만 + 8,400만 + 가압류 2억 7,000만 = 7억 1,400만 원으로, 자료의 채권최고액 합계와 맞습니다. 이 합계는 최저가 1억 1,422만 원의 6배가 넘습니다. 하지만 그 차이는 낙찰자가 메우는 돈이 아닙니다. 낙찰 대금을 순위대로 나눠 가져가고 못 받은 몫은 채권자가 떠안는 구조입니다.
말소기준권리는 이렇게 찾는다
말소기준권리는 "여기보다 늦게 생긴 권리는 낙찰과 함께 지운다"는 기준선이 되는 등기입니다. 찾는 순서는 세 단계입니다.
먼저 등기부 을구(담보 권리)와 갑구(소유권·압류 등)를 펴서 근저당, 압류, 가압류, 경매개시결정 등기만 골라 접수일을 적습니다. 다음으로 그중 접수일이 가장 빠른 것을 기준으로 정합니다. 마지막으로 나머지 권리를 그 날짜와 견주어, 늦으면 소멸, 빠르면 인수 후보로 나눕니다.
이 물건의 후보는 네 개입니다. 2015-09-18 근저당, 2021-07-29 근저당, 2023-05-12 가압류, 2023-11-02 경매개시입니다. 가장 빠른 날짜는 2015-09-18이라 첫 근저당이 기준이 됩니다.
2015-08-31 소유권이전이 더 빨라 보이지만, 소유권이전은 빚을 담보로 잡는 권리가 아니라서 후보에서 뺍니다. 기준 후보는 담보·압류 성격의 등기뿐입니다.
등기 6건 중에 전세권이나 가처분(소유권을 다투는 소송 중임을 알리는 등기)은 없습니다.
임차인이 있다면 대항력 날짜부터 비교한다
대항력은 새 집주인(낙찰자)에게도 "보증금을 돌려받을 때까지 못 나가겠다"고 맞설 수 있는 힘입니다. 주택은 전입신고를 하고 실제로 살기 시작한 날의 다음 날 0시부터 생깁니다.
비교 방법은 간단합니다. 대항력이 생기는 날을 말소기준권리 날짜와 견주어서, 기준일과 같거나 빠르면 보증금 인수 가능성이 있고 기준일보다 늦으면 낙찰과 함께 대항력이 사라집니다.
이 물건 자료의 임차인은 전입일 2023-05-22, 말소기준일 2015-09-18을 넣으면 대항력 발생일이 2023-05-23이 됩니다. 이 날짜는 기준일보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 인수보증금은 0원입니다.
자료에는 점유 용도가 미상으로 적혀 있습니다. 전입일이 기준보다 늦어 용도와 관계없이 결론은 같습니다. 실제 점유자는 현황조사서에서 대조합니다.
반대로 전입이 2015-09-17 이전이었다면 결과가 뒤집힙니다. 그런 임차인이 있으면 배당에서 못 받은 보증금이 낙찰자에게 넘어옵니다. 이 물건은 여기에 해당하지 않습니다.
다세대 1층 101호라서 더 볼 것과 입찰 전 서류 점검
다세대는 집합건물이라 집 자체(전유부분)와 땅에 대한 지분(대지권)이 따로 등기됩니다. 건물 등기만 보고 입찰하면 땅 쪽에 걸린 권리를 놓칠 수 있습니다. 자료에는 대지권 등기 여부가 없습니다. 등기부 표제부의 대지권의 표시란과 토지 등기는 확인 필요입니다. 대지권이 없는 건물이면 땅 사용 문제가 따로 생길 수 있기 때문입니다.
입찰 전에는 서류 세 가지를 대조합니다.
- 매각물건명세서: 임차인의 전입일·보증금과 "등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각으로 효력이 없어지지 않는 것" 칸을 봅니다.
- 현황조사서: 조사 당일 누가 점유하는지, 전입일과 점유 시작일이 언제인지, 현장 사진은 어떤지 봅니다.
- 등기부등본: 갑구와 을구를 접수일 순서로 세워 위 표처럼 기준선을 직접 그려 보고, 표제부에서 대지권 표시를 봅니다.
세 장의 날짜가 서로 맞는지 보고, 안 맞는 곳이 있으면 법원 기록 열람으로 직접 확인합니다.
운영자는 매일 3건의 실제 법원경매 물건을 이 순서로 풀어 씁니다. 다른 사건에서도 접수일을 줄 세우고, 기준선을 긋고, 그 뒤를 지우면 됩니다.
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