[경남 아파트 경매] 법원경매 권리분석 김해 백송아파트 404호 2025타경11600
매각기일 2026-10-29(목) 10:00 · 창원지방법원 3계 · 감정가 1억 1,900만 · 최저가 8,330만(1회 유찰)
이 물건은 말소기준권리부터 정하면 절반이 끝납니다
이 물건은 을(6) 근저당(2019-11-26)보다 앞선 등기가 없고, 임차인 전입일(2023-05-01)이 이 날짜보다 늦어 자료상 인수 등기 0건·인수보증금 0원입니다. 말소기준권리는 낙찰 뒤 어디까지 지워지는지 선을 긋는 기준 권리입니다. 이 물건에서는 2019-11-26에 설정된 엠씨아이대부(주)의 근저당이 그 자리에 있습니다.
물건은 경상남도 김해시 삼방동 173-2 백송아파트 4층 404호입니다. 15층 건물의 4층이고, 전용 53.9496㎡(약 16.3평), 사용승인은 2015-02-12입니다. 감정가는 1억 1,900만 원(2025-07-17 감정)입니다. 2026-05-28 기일에 유찰되어 최저가가 8,330만 원으로 내려갔고, 이번 매각기일은 2026-10-29입니다. 직전에 2026-07-09 9,110만 원 낙찰, 07-16 허가, 08-21 대금 미납으로 다시 나왔고, 미납 이유는 자료에 없습니다.
등기부 권리를 날짜순으로 줄 세워 보기
권리분석은 낙찰자가 대금을 내면 지워지는 권리와 그대로 떠안는 권리를 가르는 일입니다. 말소기준권리는 네 단계로 찾습니다. 먼저 등기부 갑구(소유권 관련)와 을구(저당 같은 담보 관련)를 날짜순으로 세웁니다. 그중 근저당·가압류·압류·담보가등기·경매개시결정 같은 권리 가운데 가장 이른 것을 고릅니다. 그 날짜보다 뒤에 생긴 권리는 낙찰과 함께 지워집니다. 그 날짜보다 앞선 권리와 앞서 전입한 임차인은 하나씩 따로 따집니다. 소유권이전은 후보가 아닙니다.
이 물건의 건물 등기는 4건입니다.
| 순번 | 권리 종류 | 접수일 | 말소기준권리 기준 | 낙찰 후 처리 |
|---|---|---|---|---|
| 갑(9) | 소유권이전(2019타경102075 임의경매 매각) | 2019-11-26 | 같은 날, 후보 아님 | 소유권 등기, 말소기준 후보 아님 |
| 을(6) | 근저당권 엠씨아이대부(주) 9,720만 | 2019-11-26 | 말소기준권리 | 소멸 |
| 갑(13) | 소유권이전(상속, 2명 각 1/2) | 2025-06-25 | 뒤 | 현 소유자 등기, 낙찰 후 낙찰자에게 소유권 이전(인수 아님) |
| 갑(14) | 임의경매 기입 9,301만(2025타경11600) | 2025-07-08 | 뒤 | 소멸 |
을(6) 근저당은 원래 청룡동새마을금고의 것이었다가 채권이 양도됐습니다. 이 근저당이 말소기준등기이고, 기준일은 설정일인 2019-11-26입니다. 채권최고액 합계는 9,720만 원이며, 소유자와 채무자는 같은 사람입니다. 말소기준권리 뒤에 생긴 등기는 상속(갑 13)과 경매개시(갑 14, 청구금액 9,301만 원)뿐이라 떠안을 등기는 남지 않습니다.
임차인과 그 밖의 권리는 이렇게 가려냅니다
임차인은 대항력이 있는지로 가립니다. 대항력은 새 주인에게도 보증금을 돌려 달라고 요구할 수 있는 힘입니다. 기본은 점유와 함께 한 전입일을 말소기준권리 날짜와 비교하는 것입니다. 빠르면 보증금 인수를 따지고, 늦으면 낙찰자가 보증금을 떠안지 않습니다.
말소기준권리는 2019-11-26, 임차인 전입은 2023-05-01이라 전입일이 늦습니다. 그래서 대항력이 없고 인수보증금은 0원입니다(자료 판정과 같음).
임차인은 404호 전체를 주거용으로 쓰고 있고, 보증금은 2,000만 원입니다. 확정일자는 2023-05-02, 배당요구는 2025-09-19입니다. 지금도 점유 중이라 낙찰 뒤에는 집을 넘겨받는 절차를 따로 밟아야 합니다.
다른 권리도 하나씩 봅니다. 법정지상권은 땅과 건물 주인이 달라질 때 생기는 문제인데, 이 물건은 아파트 한 호실이라 자료에 해당 항목이 없습니다. 유치권은 공사비 등을 받지 못한 사람이 집을 붙들고 있을 수 있는 권리입니다. 자료에 신고 내용이 없으니 매각물건명세서에서 확인 필요입니다.
입찰 전에 직접 열어 볼 서류 세 가지
서류는 아래 순서로 엽니다.
1. 등기부: 말소기준권리 날짜(2019-11-26)와 그 이후 등기 2건(상속·임의경매)을 직접 대조합니다.
2. 현황조사서: 점유자와 전입일이 위의 임차인 정보(전입 2023-05-01)와 맞는지, 유치권 신고가 있는지 봅니다.
3. 매각물건명세서: 법원이 적어 둔 인수 사항과 대항력 여부를 마지막으로 맞춰 봅니다.
세 서류가 같은 말을 하면 분석이 끝납니다. 낙찰 후 부담은 입찰가에 반영해야 하며, 이 물건은 자료상 인수 금액이 0원입니다.
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