[경남 다세대주택 경매] 김해 흥동 두산빌라6차 501호
매각기일 2026-10-29(목) 10:00 · 창원지방법원 3계 · 감정가 8,400만 · 최저가 2,881만(3회 유찰)
인수할 권리가 있는지부터: 이 물건의 결론
법원 자료에 나온 등기와 임차 내역만 보면 낙찰자가 떠안아야 하는 권리는 없습니다. 인수 등기는 없고, 인수해야 할 보증금도 0원입니다.
집은 경상남도 김해시 흥동 383-6 두산빌라6차 4층 501호입니다. 총 4층 건물의 맨 위층이고, 전용 74.59㎡(약 22.6평) 다세대주택입니다. 사용승인은 1999년 9월 14일에 났습니다.
감정가는 2025년 8월 1일 기준 8,400만 원입니다. 2026-07-09, 08-13, 09-10 세 번 유찰되면서 5,880만 → 4,116만 → 2,881만으로 내려왔습니다. 10월 29일 기일은 2,881만 원부터 시작합니다. 경매를 신청한 채권자는 근로복지공단이고 청구금액은 9,896만 원입니다. 소유자와 채무자는 같은 사람입니다.
말소기준권리는 어떻게 찾았나
권리분석은 등기부의 권리를 접수일 순서로 줄 세우는 데서 시작합니다. 그중 가장 먼저 접수된 근저당·가압류·압류·경매개시결정 등기가 말소기준권리입니다. 말소기준권리와 그 뒤에 생긴 권리는 낙찰되면 등기부에서 지워집니다.
자료상 등기는 13건입니다. 표에는 권리관계가 드러나는 건을 묶어 적었습니다.
| 순번 | 접수일 | 권리 종류 | 기준보다 앞/뒤 | 낙찰 후 처리 |
|---|---|---|---|---|
| 갑(1) | 1999-10-28 | 소유권이전(매매) | 앞(소유 기록) | 소유자 변동 기록일 뿐 인수 대상 아님 |
| 을(5) | 2015-04-20 | 근저당권 우리은행 4,180만 | 기준권리 | 소멸 |
| 을(8) | 2020-12-18 | 근저당권 (주)푸른별대부 4,500만 | 뒤 | 소멸 |
| 갑(8)~(17) | 2022-10-20 ~ 2023-11-16 | 가압류 6건·압류 3건(중소벤처기업진흥공단, 김해세무서장, 근로복지공단, 비엔케이캐피탈(주), (주)청조스틸, 국민건강보험공단 등) | 뒤 | 소멸 |
| 경매개시 | 2025-07-15 | 근로복지공단 신청 | 뒤 | 경매 절차 자체 |
가장 이른 담보 권리는 2015년 4월 20일 접수된 우리은행 근저당이고, 이것이 말소기준권리입니다. 이보다 앞선 등기는 1999년 소유권이전 하나뿐입니다. 이는 소유자가 누구였는지 적은 기록이어서 낙찰자가 갚을 부담이 아닙니다. 나머지는 모두 2015년 4월 20일 뒤에 생겼고, 낙찰과 함께 지워집니다.
지워지는 권리라고 금액이 작은 것은 아닙니다. 근저당 채권최고액(담보로 잡아 둔 최대 금액)과 가압류 금액을 더한 합계 2억 6,227만 원은 최저가 2,881만 원과 감정가 8,400만 원보다 큽니다. 낙찰대금으로 이 채권을 다 갚지 못하는 건 채권자들 사이의 배당 문제입니다. 지워지는 권리는 낙찰자가 대신 갚지 않습니다.
임차인과 보증금, 낙찰자가 물어줄 돈이 생기나
임차인은 대항력으로 갈립니다. 대항력은 집을 넘겨받고 전입신고를 마친 임차인이 새 주인에게도 계속 살 권리와 보증금 반환을 주장할 수 있는 힘입니다. 비교 기준은 말소기준권리 날짜인 2015-04-20입니다.
전입일이 2015-04-20과 같거나 늦으면 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없다. 앞서면 배당에서 못 받은 보증금만큼 인수 가능성이 생긴다. 이 물건은 비교할 전입일 자체가 없다.
법원 조사 결과는 '조사된 임차내역 없음'입니다. 전입, 확정일자, 보증금 칸이 모두 비어 있습니다. 배당요구(임차인이 낙찰대금에서 보증금을 나눠 달라고 법원에 신청하는 것) 칸도 비어 있습니다. 판정은 대항력 없음, 인수 보증금 0원입니다.
다만 이 결과는 법원이 조사한 시점의 기록입니다. 지금 누가 살고 있는지는 자료에 없으니, 입찰 전에 현장에서 점유 상태를 직접 확인하셔야 합니다.
입찰 전 직접 해 볼 3단계
다른 물건에도 아래 3단계 순서를 그대로 쓸 수 있습니다.
1. 등기부 읽기. 갑구(소유권, 가압류·압류)와 을구(근저당)의 접수일을 한 줄씩 옮겨 적습니다. 이 물건은 13건입니다.
2. 말소기준권리 표시. 근저당·가압류·압류·경매개시 중 가장 빠른 날짜에 표시합니다. 이 물건은 2015-04-20 우리은행 근저당이고, 그 뒤 날짜는 모두 지워지는 쪽입니다.
3. 임차인 전입일 대조. 전입일과 2015-04-20을 견줍니다. 앞서면 보증금 인수 가능성, 같거나 늦으면 대항력 없음입니다. 이 물건은 임차인 자료가 없어 인수 보증금이 0원입니다.
운영자는 경매 노트에 실제 법원경매 물건의 권리분석 글을 매일 3건씩 올립니다. 이 글처럼 날짜를 줄 세워 읽는 연습을 해 보시기 바랍니다.
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