[제주 연립주택 경매] 대정읍 해동그린앤골드, 2024타경37416 — 등기는 복잡해도 인수는 0
매각기일 2026-10-13(화) 10:00 · 제주지방법원 6계 · 감정가 6억 7,200만 · 최저가 2억 3,050만(3회 유찰, 34%)
어떤 집인가
서귀포시 대정읍 에듀시티로 23, 해동그린앤골드 202동 3층 303호입니다. 2016년 5월 사용승인을 받은 4층짜리 연립주택의 3층이고, 전용 76.6㎡(약 23.2평)입니다. 건물 구조는 확인 필요입니다. 감정가는 6억 7,200만 원인데 6월 16일부터 9월 1일까지 세 번 유찰됐고, 10월 13일에는 2억 3,050만 원부터 시작합니다. 감정일이 2025년 1월이라 지금 시장과 차이가 있을 수 있습니다.
비교할 거래는 많지 않습니다. 같은 단지·인근에서 올해 8월 22일 1층 전용 84.9㎡가 5억 8,000만 원에 팔렸습니다. 이 한 건을 우리 집 면적에 맞춰 잡은 추정 시세가 5억 2,308만 원입니다. 거래가 한 건뿐인 추정치라 참고만 하시고, 최저가는 이 시세의 44.1%입니다.
권리는 어떻게 생겼나
등기부에 올라온 권리가 9건이고 금액도 큽니다. 하지만 낙찰자가 알아야 할 기준은 하나입니다. 2020년 5월 18일 에스비아이저축은행이 잡은 근저당(4억 7,880만 원)이 "말소기준권리"입니다. 낙찰되면 이 날짜 뒤에 생긴 권리는 등기부에서 지워집니다. 경매를 신청한 채권자도 이 저축은행이고, 청구금액은 4억 512만 원입니다. 채무자는 (주)에이치엠에스코리아라는 회사이고 집 소유자는 개인이어서, 회사 빚에 이 집이 담보로 들어간 구조로 보입니다.
그 뒤에 붙은 권리는 (주)디아즈솔루션의 근저당 45억 원, 서울보증보험(주)의 가압류 두 건(85억 원, 83억 원)과 가처분, (주)우리카드의 가압류, 용인세무서장의 압류입니다. 숫자는 커도 모두 기준보다 늦어서 낙찰과 함께 정리되고, 자료상 인수하는 등기는 없습니다. 다만 가처분은 근저당 말소를 다투는 소송에 딸린 것이라, 입찰 전에 등기부 원문으로 한 번 더 확인하는 게 좋습니다.
점유자는 보증금 500만 원의 임차인입니다. 2024년 11월 3일에 전입했고 배당요구도 했습니다. 말소기준보다 늦게 들어왔으니 낙찰자에게 맞설 힘(대항력)이 없고, 인수할 보증금은 0원입니다. 계약 기간은 2026년 5월 31일에 끝났습니다. 이 임차인에게 얼마가 배당될지는 배당표에서 확인할 부분이고, 이사 협의는 직접 해야 합니다.
숨은 비용
관리비 체납 여부는 자료에 없어서 확인 필요입니다. 밀린 관리비 중 공용 부분은 낙찰자가 물게 될 수 있으니 관리사무소에 먼저 물어보세요. 공시가는 2~3억 원대로 잡혀 있고, 취득세와 등기 비용은 아래 표에 약 395만 원으로 넣었습니다.
얼마에 써야 하나
| 항목 | 금액 | 근거 |
|---|---|---|
| 감정가 | 6억 7,200만 | 2025-01-09 감정 |
| 최저가 | 2억 3,050만 | 3회 유찰, 감정가의 약 34% |
| 동네 낙찰가율 | 52.3% | 대정읍 연립주택 최근 12개월 8건, 평균 응찰 2.13명 |
| 예상 낙찰가 | 3억 4,810만 | 감정가 × 51.8%(자체 벤치마크, 8건) |
| 추정 시세 | 5억 2,308만 | 국토부 매매 1건, 유사 면적 환산 |
| 취득 비용 | 약 395만 | 취득세·등기 |
| 명도비 가정 | 500만 | 임차인 이사비 |
| 예상 총투입 | 약 3억 5,705만 | 예상 낙찰가 + 취득 비용 + 명도비 |
이 동네 연립주택은 감정가의 52% 안팎에서 낙찰됐고, 한 건에 두 명쯤 들어왔습니다. 그 흐름대로면 3억 중반이 한 기준선이고, 예상 낙찰가는 추정 시세의 66.5%입니다. 다만 시세 근거가 한 건뿐이라 오차가 클 수 있습니다. 비교할 사건도 있습니다. 8월 25일 매각기일이던 같은 읍 구억리 제니스 101동 3층 301호(최저가 4억 1,503만 원)의 낙찰가는 확인 필요입니다. 인근 다른 사건 두 건도 낙찰가를 모릅니다. 결과를 확인하고 들어가는 게 순서입니다.
정리
- 좋은 점: 등기가 많아도 모두 말소기준 뒤라 인수 0, 임차인 대항력 없음, 최저가가 추정 시세의 44.1%
- 챙길 점: 가처분 원문, 관리비 체납, 시세 근거가 한 건뿐인 점, 임차인 직접 명도, 인근 사건 낙찰 결과
- 한 줄: 권리 숫자에 놀랄 필요는 없고, 시세 확인이 먼저인 물건
⚠️ 이 글은 법원 공개 자료와 등기부를 바탕으로 쓴 분석이며 틀릴 수 있습니다. 입찰 전에 등기부등본과 매각물건명세서 원본, 현장을 반드시 직접 확인하십시오. 투자 판단과 결과는 본인 책임입니다. 이 글은 특정 물건의 매수를 권유하지 않습니다.