[제주 오피스텔(주거) 경매] 대포동루체클래식 2025타경1347
(그림 1: 가로 막대 3개. 감정가 3억 800만, 최저매각가격 1억 5,092만, 근저당 채권최고액 합계 4억 1,400만)
(수채화 일러스트 자리: 제주 바닷가 마을의 6층 오피스텔 외관)
인수할 권리가 있는지는 말소기준권리에서 갈린다
이 물건의 말소기준은 2020-07-29 접수된 제주신협 근저당이고, 낙찰자가 넘겨받는 인수 등기는 0건, 인수보증금은 0원입니다.
물건은 제주특별자치도 서귀포시 대포동 765 대포동루체클래식 2층 101-202호입니다. 총 6층 건물의 2층이고, 전용 84.68㎡(약 25.6평), 사용승인은 2018-11-23입니다. 감정가는 3억 800만 원이고, 최저가는 3억 800만 → 2억 1,560만 → 1억 5,092만 원으로 2회 유찰되어 내려왔습니다. 매각기일은 2026-11-24 10:00입니다.
"낙찰받으면 떠안을 게 있나요?"라는 질문에 답하는 일이 권리분석입니다. 경매로 집이 팔리면 등기부의 권리 중 일부는 지워지고 일부는 낙찰자에게 넘어옵니다. 둘을 가르는 선이 말소기준권리입니다. 이 물건에서는 접수일이 가장 빠른 2020-07-29 제주신협 근저당이 이 선입니다. 선보다 늦은 권리는 낙찰과 함께 지워지고, 선보다 앞선 권리는 남을 수 있습니다.
등기부 권리를 날짜 순서로 줄 세우기
이 물건 건물 등기부 4건 중 소유권이전을 뺀 3건을 말소기준에 대 봅니다. 접수일이 빠른 순서입니다.
| 순번 | 접수일 | 권리 종류 | 말소기준 앞/뒤 | 낙찰 후 처리 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 2020-07-29 | 근저당권설정 제주신협 2억 6,400만 (을(1)) | 기준(말소기준등기) | 소멸 |
| 2 | 2020-08-07 | 근저당권설정 개인 1억 5,000만 (을(2)) | 뒤 | 소멸 |
| 3 | 2025-05-21 | 임의경매 개시결정 제주신협 청구 2억 557만 (갑(6)) | 뒤 | 소멸 |
을(2)는 기준보다 9일 늦게 접수되었고, 갑(6)은 5년 가까이 뒤입니다. 두 건 모두 선 뒤에 있어 낙찰과 함께 지워집니다. 갑(5) 소유권이전(2020-07-29, 매매 거래가액 3억 2,800만)은 기준 근저당과 같은 날 등기됐고, 같은 날 국토부 실거래 3억 2,800만과 일치합니다.
채권최고액(담보로 잡힌 최대 금액) 합계 4억 1,400만 원은 감정가 3억 800만 원보다 크지만 낙찰자가 갚는 돈이 아닙니다. 낙찰 대금에서 순서대로 배당받고 사라지는 돈입니다. 경매 기록의 결론은 등기 건수 4건, 인수 등기 없음, 인수부담 0원입니다.
주거용 오피스텔이라 임차인을 따로 봐야 한다
경매 기록상 용도는 '오피스텔(주거)'입니다. 주거로 쓰이는 건물은 세입자가 전입신고를 하고 살고 있으면 보호받을 수 있어서, 등기부와 별개로 임차인을 따로 따져야 합니다. 절차는 세 단계입니다. 현황조사서에서 전입일을 찾습니다. 그 날짜를 말소기준일 2020-07-29와 비교합니다. 전입과 점유가 이 날짜보다 빠르면 보증금 인수 가능성이 있습니다.
이 물건의 값은 이렇습니다. 조사된 임차내역은 없습니다. 전입, 확정일자, 배당요구, 보증금이 모두 빈칸이고, 판정은 대항력 없음, 인수보증금 0원입니다. 입찰 직전에 서류가 바뀔 수 있어 매각물건명세서를 다시 열어 봐야 합니다.
입찰 전에 서류에서 확인할 순서
서류는 아래 순서로 열고, 항목마다 볼 숫자를 하나씩 정해 둡니다.
1. 매각물건명세서: 법원이 적은 인수 사항이 0건인지 봅니다.
2. 현황조사서: 점유자가 있다면 전입일이 2020-07-29보다 빠른지 봅니다.
3. 등기부: 접수일 순서를 직접 맞춰 보고, 말소기준이 2020-07-29인지 봅니다.
4. 건축물대장: 용도가 오피스텔로 되어 있는지 봅니다.
관리비 체납액은 자료에 없어서 확인 필요입니다. 최종 판단은 매각물건명세서와 등기부 확인 뒤에 합니다.
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