[제주 다세대주택 경매] 법원경매 권리분석 | 탐나빌 301호 2025타경9327
매각기일 2026-10-20(화) 10:00 · 제주지방법원 5계 · 감정가 1억 6,700만 · 최저가 1억 1,690만(1회 유찰)
이 물건에서 낙찰자가 떠안는 돈이 있는지부터
먼저 결론입니다. 이 물건은 낙찰자가 떠안는 등기가 0건이고, 인수할 보증금도 0원입니다.
권리분석은 낙찰받은 뒤에도 지워지지 않고 남는 권리가 있는지 가려내는 일입니다. 남는 권리가 있으면 그 금액만큼 내 돈이 더 나갑니다.
물건은 서귀포시 남원읍 남원리 197-12 탐나빌 3동 3층 301호입니다. 2018년 6월 28일 사용승인을 받은 5층 건물의 3층이고, 전용 55.95㎡(약 16.9평) 다세대주택입니다. 감정가는 1억 6,700만 원(2026년 1월 14일 감정)입니다. 9월 8일 첫 기일에 유찰되어, 10월 20일에는 1억 1,690만 원부터 시작합니다.
말소기준권리 하나만 찾으면 절반은 끝
말소기준권리는 낙찰되면 등기부에서 지워지는 권리와 남는 권리를 가르는 기준선입니다. 등기부에서 가장 앞선 근저당·압류·가압류 같은 권리가 그 자리를 맡습니다. 이 권리와 그 뒤에 생긴 권리는 보통 낙찰과 함께 지워집니다.
이 물건은 2018-10-16 을(2) 근저당 1억 5,000만 원이 기준입니다. 근저당은 돈을 빌려 주면서 집을 담보로 잡아 두는 등기이고, 1억 5,000만 원은 채권최고액, 곧 담보로 잡힌 한도입니다. 지금 채권자인 유아이제사십차유동화전문유한회사는 신한은행에서 이 채권을 넘겨받았고, 경매도 이 회사가 신청했습니다. 청구금액은 1억 2,428만 원입니다.
이 건물의 등기는 모두 3건입니다. 2018-10-16 갑(2) 소유권이전(매매 거래가액 2억 1,000만 원), 같은 날 을(2) 근저당권설정, 2025-12-26 갑(3) 임의경매 기입 순서입니다. 임의경매는 근저당권자가 신청하는 경매입니다. 이 물건은 채무자와 소유자가 같은 사람입니다.
지워지는 권리와 남는 권리 가르기
등기 3건과 임차인을 기준 날짜에 맞춰 놓으면 아래와 같습니다.
| 권리 종류 | 등기·전입 날짜 | 말소기준권리보다 앞/뒤 | 낙찰 후 결과 |
|---|---|---|---|
| ① 을(2) 근저당권설정 | 2018-10-16 | 기준 | 지워짐 |
| ② 갑(3) 임의경매 | 2025-12-26 | 뒤 | 지워짐 |
| ③ 갑(2) 소유권이전 | 2018-10-16 | 같은 날, 부담이 아닌 현 소유자 명의 | 소유권이 낙찰자 명의로 바뀜 |
| ④ 임차인 | 전입 기록 없음 | 해당 없음 | 인수 보증금 0원 |
기준이 된 근저당도 배당을 받고 지워지니 남는 등기는 0건입니다. ③번은 현 소유자 이름으로 된 소유권 등기입니다. 낙찰자가 갚아야 하는 빚이 아니라 집의 주인이 바뀐다는 뜻입니다.
세입자 쪽은 대항력을 따집니다. 대항력은 집주인이 바뀌어도 "보증금을 돌려받을 때까지 못 나갑니다"라고 낙찰자에게 맞설 수 있는 힘입니다. 세입자의 전입일이 2018-10-16보다 빠르면 이 힘이 생기고, 늦으면 생기지 않습니다. 빠른 경우에는 보증금을 낙찰자가 부담할 수 있습니다.
이 물건의 현황조사에는 "임차인이 없으며 전부를 소유자가 점유 사용합니다"라고 적혀 있습니다. 전입, 확정, 배당요구, 보증금이 모두 비어 있어 대항력 판정은 "없음", 인수 보증금은 0원입니다.
계산은 간단합니다. 말소기준 2018-10-16, 임차인 없음이니 인수금액은 0원이고, 최저가 1억 1,690만 원에 낙찰된다고 하면 1억 1,690만 + 0 = 1억 1,690만 원이 실제 부담입니다. 임차인이 있고 전입일이 기준일보다 빨랐다면 이 식에 보증금이 더해졌을 것입니다.
여기에 취득비용 약 130만 원, 명도비 가정 500만 원을 더한 예상 총투입은 1억 2,320만 원입니다. 명도는 집을 비워 받는 일인데, 명도 상대는 소유자 본인입니다.
다세대주택이라 호수별로 따로 등기가 되어 있습니다. 건물 등기만 정리된 자료라 대지권(건물과 함께 따라가는 땅의 몫) 포함 여부는 확인 필요입니다. 관리비도 자료에 체납 금액이 없어 확인 필요이고, 공용 부분 체납분은 낙찰자가 부담할 수 있습니다.
입찰 전에 직접 열어 볼 서류 4가지
순서도 이대로 보는 편이 좋습니다.
1. 매각물건명세서: 법원이 정리한 인수 사항과 임차인 요약입니다. 보증금을 낙찰자가 부담하는지가 여기 적혀 있어 가장 먼저 봅니다.
2. 현황조사서: 법원 집행관이 현장에서 확인한 점유자와 전입 여부입니다. "소유자 점유" 문구가 그대로인지 봅니다.
3. 등기부등본: 건물과 토지를 모두 떼서 2018-10-16 앞에 다른 권리가 없는지 보고, 대지권도 확인합니다. 입찰 직전에 다시 봅니다.
4. 현장 방문: 불이 켜져 있는지, 우편물이 쌓였는지 보고, 관리사무소에 체납 관리비가 있는지 직접 묻습니다.
권리는 단출하고, 남는 일은 서류와 현장 확인입니다.
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