[제주 연립주택 경매] 애월오션빌 401호 2026타경10050
매각기일 2026-11-03 10:00 · 제주지방법원 2계 · 감정가 4억 800만 · 최저가 1억 9,992만(2회 유찰)
인수할 등기 없고 인수보증금은 0원입니다
결론부터 쓰면, 인수할 등기는 없고 인수보증금은 0원입니다. 아직 알 수 없는 것은 8월 낙찰 이후 사건이 어떻게 흘렀는지와 밀린 관리비 두 가지입니다.
물건은 제주시 애월읍 고내리 89-5 애월오션빌 401호이고, 사건번호는 2026타경10050입니다. 연립주택은 한 건물 안에 여러 세대가 따로 사는 공동주택입니다. 이 집은 4층 건물의 4층이고 전용 71.87㎡(약 21.7평)입니다.
6월 2일과 7월 14일 두 번 유찰되어 최저가가 1억 9,992만 원까지 내려왔습니다. 8월 18일 기일에는 이 최저가로 시작해 2억 6,540만 원에 낙찰자가 나왔고, 차순위 신고가(최고가 낙찰자가 대금을 내지 않으면 대신 살 수 있는 두 번째 가격)는 2억 2,600만 원이었습니다. 8월 25일이 매각결정기일(법원이 낙찰을 허가할지 정하는 날)이었는데도 11월 3일에 같은 사건이 다시 나옵니다. 그 이유는 근거 자료에 없어서 확인 필요입니다. 입찰 전에 사건 기록의 기일 내역을 열어 봐야 합니다.
등기부 권리를 날짜순으로 줄 세우기
권리분석은 낙찰 뒤 지워지는 권리와 낙찰자가 떠안는 권리를 가르는 일입니다. 가르는 기준이 말소기준권리입니다. 등기부에서 저당권·근저당·압류·가압류·경매개시결정 중 가장 먼저 등기된 것을 찾으면 됩니다. 이 권리와 그 뒤에 생긴 권리는 낙찰과 함께 지워지고, 그보다 앞선 권리와 세입자의 대항력만 낙찰자가 떠안는 몫이 됩니다.
소유권이전은 권리를 제한하는 등기가 아니라서 후보가 아닙니다. 그래서 2020년 4월 28일 에이치에스건설(주)의 소유권이전(갑 6번)은 기준이 되지 못합니다. 이 집의 말소기준권리는 2024년 9월 4일 동청주세무서장의 압류(갑 11번)입니다.
| 권리 종류 | 접수일 | 말소기준 앞/뒤 | 낙찰 후 처리 |
|---|---|---|---|
| 소유권이전 에이치에스건설(주) | 2020-04-28 | 앞 | 권리 제한 아님 |
| 압류 동청주세무서장 | 2024-09-04 | 말소기준 | 말소 |
| 가압류 4건(근로복지공단 2건, 개인 채권자 2건) | 2025-01-14 ~ 2025-12-19 | 뒤 | 말소 |
| 압류(국민건강보험공단 2025-04-14, 개인 채권자 2026-05-08) | 2025-04-14 ~ 2026-05-08 | 뒤 | 말소 |
| 강제경매개시 개인 채권자, 청구 2억 1,511만 | 2026-01-14 | 뒤 | 말소 |
| 임차인: 조사된 임차내역 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 인수보증금 0원 |
가압류와 압류는 모두 말소기준보다 늦어서 낙찰되면 지워집니다. 채권자들이 받아 갈 돈이 모자라는 문제는 배당에서 다툴 일이지 낙찰자가 채우는 돈이 아닙니다. 강제경매를 신청한 쪽은 개인 채권자입니다. 채무자는 에이치에스건설(주) 외 1명이고, 자료에는 소유자와 채무자가 같다고 적혀 있습니다. 특수조건에는 임금채권자가 표시돼 있습니다.
세입자와 보이지 않는 권리 점검
이 집은 법원 조사에서 임차내역이 나오지 않았습니다. 전입·확정일자·배당요구·보증금이 모두 비어 있고, 판정은 대항력 없음, 인수보증금 0원입니다.
대항력은 세입자가 낙찰자에게 "나가지 않겠다, 보증금을 달라"고 맞설 수 있는 힘입니다. 세입자 판단은 입주·전입 날짜를 말소기준 날짜와 비교하는 데서 시작합니다. 입주와 전입신고를 모두 마친 다음 날이 말소기준(2024-09-04)보다 앞서면 세입자에게 대항력이 생겨, 배당에서 못 받은 보증금을 낙찰자가 물어줄 수 있습니다. 확정일자는 배당에서 보증금을 받을 순서를 정하는 날짜입니다. 전입신고일이 기준보다 늦으면 대항력이 없어 낙찰과 함께 정리됩니다.
등기부에 나오지 않는 권리도 둘 있습니다. 유치권은 공사비를 못 받은 사람이 집을 붙들고 있는 권리입니다. 법정지상권은 땅과 건물의 주인이 달라졌을 때 건물 쪽이 땅을 쓸 수 있는 권리입니다. 법정지상권은 토지 등기부를 따로 떼어 건물 소유자와 같은지 맞춰 봅니다. 유치권은 현장에서 문과 우편함에 점유 표시가 있는지, 공사 흔적이 있는지 봅니다. 근거 자료에 두 권리에 관한 기록이 없으므로 현장 점유 표시와 현황조사서, 토지 등기부로 확인합니다.
입찰가 정하기 전 계산 순서
실제 부담액의 식은 이렇습니다.
실제 부담액 = 낙찰가 + 인수하는 보증금 + 밀린 관리비 중 낙찰자 몫
인수하는 보증금은 0원입니다. 최저가 1억 9,992만 원을 넣으면 1억 9,992만 + 0 = 1억 9,992만 원입니다. 8월 낙찰가 2억 6,540만 원을 넣어도 2억 6,540만 + 0 = 2억 6,540만 원이라서, 낙찰가가 곧 부담액입니다.
밀린 관리비는 근거 자료에 없어 확인 필요이고, 위 계산에는 넣지 않았습니다. 밀린 관리비 중 낙찰자 몫은 관리사무소 체납 내역을 받아 이 식에 더합니다. 식 밖의 비용인 취득비용 약 318만 원, 명도비 가정 500만 원은 따로 준비하는 돈입니다.
서류는 아래 순서로 봅니다.
- 매각물건명세서
- 현황조사서
- 건물·토지 등기부
- 기일 내역(8월 낙찰 이후 경과)
- 현장 점유 상태와 관리사무소 체납 관리비
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