[제주 연립주택 경매] 대정읍 제니스 102호 인수 0원
먼저 결론: 낙찰자가 떠안을 권리는 0건
2025타경1490은 자료로 확인된 범위에서 낙찰자가 떠안는 등기가 없고, 조사된 임차인도 없어 인수 보증금은 0원입니다.
물건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 876-1, 제니스 101동 1층 102호입니다. 4층 건물의 연립주택이고 전용면적은 124.2723㎡(약 37.6평)입니다. 사용승인은 2019년 9월 23일에 났습니다. 사건은 제주지방법원 5계에서 진행하며, 2025년 7월 3일에 경매가 시작됐습니다.
감정가는 2025년 8월 22일 기준 8억 1,000만 원입니다. 2026년 5월부터 8월까지 세 번 유찰(입찰자가 없어 팔리지 않음)돼 최저가가 2억 7,783만 원이 됐고, 11월 24일 오전 10시에 다시 나옵니다. 최저가는 감정가에서 내려온 값이고 추정 시세 8억 3,966만 원의 33.1%입니다. 시세는 같은 단지·인근의 2021년 11월 매매 1건(4층, 전용 125.8025㎡, 8억 5,000만 원)으로 잡은 추정치입니다.
등기부에서 기준선(말소기준권리) 찾는 법
말소기준권리는 경매로 팔릴 때 어떤 권리가 지워지고 어떤 권리가 남는지를 가르는 기준선입니다. 등기부에서 접수일이 가장 빠른 근저당(빚 담보로 집에 잡아 둔 권리)이나 압류가 보통 이 자리에 옵니다. 기준선보다 뒤에 접수된 권리는 낙찰과 함께 지워지고, 앞선 권리만 낙찰자에게 남을 수 있습니다.
이 물건의 건물 등기는 5건입니다. 접수일 순서로 놓으면 이렇습니다.
| 순번 | 권리 종류 | 접수일 | 낙찰 후 결과 |
|---|---|---|---|
| 갑(5) | 소유권이전(개인 2인 각 1/2) | 2020-12-23 | 현재 소유 기록, 낙찰로 낙찰자에게 이전 |
| 을(6) | 근저당권 케이씨유엔피엘대부(주), 7억 5,960만 | 2020-12-23 | 기준선, 지워짐 |
| 갑(6) | 지분압류 제주세무서장 | 2023-07-27 | 지워짐 |
| 갑(7) | 지분압류 제주세무서장 | 2023-08-01 | 지워짐 |
| 갑(8) | 임의경매 케이씨유엔피엘대부(주), 19억 5,098만 | 2025-07-11 | 경매 신청 기록, 낙찰 뒤 정리 |
이 근저당은 원래 늘푸른신협이 설정했고, 케이씨유엔피엘대부(주)가 채권을 넘겨받았습니다. 이 물건에는 가압류가 없고 압류만 2건입니다.
압류는 세금이 밀렸을 때 나라가 재산을 묶어 두는 조치입니다. 두 건 모두 기준선인 2020년 12월 23일보다 늦게 접수됐으므로 낙찰로 지워지고, 세무서는 낙찰대금에서 순서대로 나눠 받는 데 그칩니다. 청구금액 19억 5,098만 원이 감정가보다 훨씬 커 보여도, 못 받는 부분은 채권자와 채무자 사이의 문제입니다. 낙찰대금 외에 취득비용 약 546만 원과 명도비(점유자에게서 집을 넘겨받는 데 드는 비용, 가정 500만 원)가 따로 듭니다.
임차인과 대항력, 날짜 비교로 가리기
대항력은 낙찰자에게 보증금을 돌려 달라고 요구할 수 있는 힘입니다. 임차인이 주민등록을 옮기고 실제로 살기 시작한 날(전입일)이 기준선인 2020년 12월 23일보다 빠르면 대항력이 있어, 보증금이 낙찰자 몫이 될 수 있습니다. 같은 날이거나 늦으면 대항력이 없어, 배당 순서에 따라 받을 수 있는 만큼만 받고 나갑니다.
날짜는 두 가지가 더 있습니다. 확정일자는 보증금 순서를 정하는 날짜 도장이고, 배당요구는 낙찰대금에서 보증금을 나눠 달라는 신청입니다. 이 둘은 임차인이 돈을 돌려받는 순서에 영향을 주지만, 낙찰자의 인수 여부는 전입일과 기준선의 비교로 먼저 갈립니다.
이 물건은 전입일·확정일자·배당요구·보증금이 모두 비어 있어 비교할 날짜가 없으므로 판정은 대항력 없음, 인수 보증금 0원입니다.
연립주택이라 따로 볼 것과 입찰 전 점검 순서
연립주택은 등기부만으로 끝나지 않는 부분이 둘 있습니다. 첫째는 대지권(건물 밑 땅에 대한 지분)입니다. 건물 등기와 토지 등기가 따로 있으면 땅 지분이 함께 팔리는지 달라지는데, 이번 자료에는 토지 등기 내용이 없어 확인 필요입니다. 둘째는 체납 관리비입니다. 낙찰자에게 넘어오는 범위와 밀린 금액은 확인 필요입니다.
입찰 전 점검은 아래 순서로 합니다.
- ① 등기부 재발급: 건물·토지 둘 다 떼어 접수일을 다시 보고 대지권 등기를 봅니다.
- ② 매각물건명세서: 인수 조건과 유치권(공사대금을 받을 때까지 집을 붙잡을 수 있는 권리) 신고 여부를 봅니다.
- ③ 현황조사서: 집을 실제로 쓰는 점유자가 적혀 있는지 봅니다.
- ④ 현장: 우편함, 전기·수도 계량기를 보고 관리사무소에 체납 관리비를 묻습니다.
제주 다른 경매 노트
[제주 오피스텔(주거) 경매] 대포동루체클래식 2025타경1347[제주 연립주택 경매] 애월오션빌 401호 2026타경10050[제주 다세대주택 경매] 법원경매 권리분석 | 탐나빌 301호 2025타경9327⚠️ 이 글은 법원 공개 자료와 등기부를 바탕으로 쓴 분석이며 틀릴 수 있습니다. 입찰 전에 등기부등본과 매각물건명세서 원본, 현장을 반드시 직접 확인하십시오. 투자 판단과 결과는 본인 책임입니다. 이 글은 특정 물건의 매수를 권유하지 않습니다.