[제주 오피스텔(주거) 경매] 수앤수 서귀동, 2025타경1286 — 세 번 유찰된 2층
매각기일 2026-11-10(화) 10:00 · 제주지방법원 7계 · 감정가 3억 800만 · 최저가 1억 564만(3회 유찰)
어떤 집인가
서귀포시 서귀동 '수앤수' 오피스텔 10층 건물의 2층 205호입니다. 전용 79.07㎡(약 23.9평)로 오피스텔치고는 넓은 편이고, 2017년 12월에 사용승인이 났습니다. 주거용으로 쓰이는 호실입니다. 건물 구조는 자료에 없어 확인 필요입니다.
감정가는 3억 800만 원(2025년 6월 감정)이었습니다. 2026년 3월, 4월, 6월에 세 번 연달아 주인을 못 찾고 유찰됐고, 7월에 기일 변경을 거쳐 11월 10일에 다시 나옵니다. 최저가는 1억 564만 원으로 감정가의 34% 수준까지 내려왔습니다.
권리는 어떻게 생겼나
등기부는 단출합니다. 건물 소유자는 (주)수앤수제주이고, 2017년 12월 28일에 소유권보존 등기를 했습니다. 같은 날 근저당 세 건이 한꺼번에 잡혔습니다. 채권최고액은 27억 9,500만, 2억 6,000만, 4억 5,500만 원이고 합계는 35억 1,000만 원입니다. 처음엔 늘푸른신협 몫이었는데 지금은 케이씨유엔피엘대부(주)로 넘어가 있습니다. 경매를 신청한 곳도 이 대부회사이고, 소유자와 채무자는 같은 회사입니다.
청구금액은 14억 6,623만 원으로 이 호실 감정가의 몇 배입니다. 건물 여러 호실을 묶은 대출로 보이지만, 자료만으로는 단정할 수 없어 확인 필요입니다.
낙찰자에게 중요한 건 "말소기준권리"입니다. 경매에서 어떤 권리가 살아남고 지워지는지를 가르는 기준 등기인데, 이 집은 2017년 12월 28일의 첫 근저당입니다. 이 뒤에 생긴 권리는 낙찰과 함께 지워지고, 낙찰자가 떠안을 등기는 없습니다.
점유자는 주거용 205호의 임차인으로, 신상은 미상입니다. 2023년 6월 19일에 전입했습니다. 말소기준보다 한참 늦은 전입이라 대항력이 없고, 인수해야 할 보증금도 0원으로 판정됐습니다. 다만 자료상 보증금(3원)과 확정일자·배당요구 일자가 정상 값으로 보이지 않습니다. 실제 보증금과 지금도 살고 있는지는 확인 필요입니다. 사는 사람이 있으면 명도 협의는 직접 해야 합니다.
숨은 비용
밀린 관리비 자료는 없어 확인 필요입니다. 체납이 있다면 공용 부분 몫은 낙찰자가 물게 될 수 있으니 관리사무소에 먼저 물어보는 편이 좋습니다. 자료에는 공시가가 3~4억대로 적혀 있습니다. 취득세를 어떤 기준으로 계산하는지도 확인 필요입니다.
얼마에 써야 하나
| 항목 | 금액 | 근거 |
|---|---|---|
| 감정가 | 3억 800만 | 2025-06-30 감정 |
| 최저가 | 1억 564만 | 3회 유찰, 감정가의 약 34% |
| 동네 낙찰가율 | 53.0% | 서귀동 오피스텔(주거) 최근 12개월 13건, 평균 응찰 2.15명 |
| 예상 낙찰가 | 1억 5,184만 | 감정가 × 자체 벤치마크 49.3%(같은 13건 기준) |
| 추정 시세 | 2억 5,715만 | 국토부 매매 1건(2025-07-29, 5층 전용 55.35㎡ 1억 8,000만)을 면적으로 환산 |
| 취득 비용 | 약 706만 | 취득세·등기 |
| 명도비 가정 | 500만 | 이사비 |
| 예상 총투입 | 약 1억 6,391만 | 예상 낙찰가 + 취득 비용 + 명도비 |
이 동네 오피스텔은 최근 1년 동안 감정가의 절반 안팎에서 낙찰됐고, 한 건에 두 명 남짓 들어왔습니다. 그 흐름대로라면 최저가보다 4,600만 원쯤 높은 1억 5천만 원대에서 주인이 정해질 수 있습니다. 최저가 근처에 쓰면 받기 어렵다고 보는 게 무난합니다.
시세는 어디까지나 추정치입니다. 표본이 1건뿐이고 면적도 달라서 오차가 클 수 있습니다. 이 숫자 하나로 판단하지 마시고, 같은 단지 매물과 호가를 따로 확인하세요.
같은 단지에서 706호와 1001호(8월 11일), 305호(9월 15일)가 먼저 경매에 나갔습니다. 세 건 모두 낙찰가는 확인 필요입니다. 결과를 확인하고 들어가는 게 순서입니다.
정리
- 좋은 점: 떠안는 등기 없음, 임차인은 대항력 없고 인수 보증금 0원, 최저가가 추정 시세의 41% 수준
- 챙길 점: 실제 점유와 보증금, 관리비 체납, 공시가에 따른 취득세, 같은 단지 8~9월 낙찰 결과
- 한 줄: 권리는 단순하지만 시세 근거가 얇아서, 결과를 확인하고 들어가야 하는 물건
⚠️ 이 글은 법원 공개 자료와 등기부를 바탕으로 쓴 분석이며 틀릴 수 있습니다. 입찰 전에 등기부등본과 매각물건명세서 원본, 현장을 반드시 직접 확인하십시오. 투자 판단과 결과는 본인 책임입니다. 이 글은 특정 물건의 매수를 권유하지 않습니다.