[제주 연립주택 경매] 해안동 더 도무스 2차 201동, 2025타경1474 — 세 번 유찰, 권리는 깨끗
매각기일 2026-10-13(화) 10:00 · 제주지방법원 6계 · 감정가 5억 2,900만 · 최저가 1억 8,145만(3회 유찰)
어떤 집인가
제주시 해안동 '더 도무스 2차' 201동에 있는 연립주택입니다. 2017년 4월에 사용승인이 난 건물이고, 총 3층 중 2층, 전용 116.958㎡(약 35.4평)로 연립치고는 넉넉한 크기입니다. 주소에는 "1,2층 104호"로 적혀 있는데, 실제 층 구조와 건물 구조는 자료에 없어서 확인 필요입니다.
감정가는 5억 2,900만 원(2025년 7월 감정)인데, 6월 16일·7월 28일·9월 1일 세 번 연달아 유찰됐습니다. 유찰은 입찰자가 없어 다음 기일로 넘어가는 것이고, 그때마다 최저가가 30%씩 깎입니다. 그래서 10월 13일에는 1억 8,145만 원부터 시작합니다.
문제는 시세를 잡기가 쉽지 않다는 점입니다. 같은 단지 1층, 같은 전용면적이 2025년 4월에 5억 3,000만 원, 9월에 3억 7,000만 원에 거래됐습니다. 다섯 달 사이 1억 6천만 원 차이입니다. 두 건의 중앙값으로 잡은 추정 시세는 4억 5,000만 원이고, 어디까지나 추정치입니다. 최저가는 이 추정 시세의 40% 남짓입니다.
권리는 어떻게 생겼나
등기부는 비교적 단순합니다. 지금 소유자는 2017년 8월 2일에 6억 4,741만 원 매매로 이 집을 넘겨받았고, 같은 날 수협은행이 근저당을 잡았습니다. 채권최고액은 5억 4,240만 원인데, 빌려준 돈이 아니라 은행이 담보로 잡은 한도 금액입니다. 경매를 신청한 채권자도 수협은행이고 청구금액은 3억 9,392만 원입니다. 소유자와 채무자는 같은 사람입니다.
이 2017년 8월 2일 근저당이 "말소기준권리"입니다. 낙찰되면 지워지는 권리와 낙찰자가 떠안는 권리를 가르는 기준선인데, 이 날짜 뒤에 생긴 권리는 전부 지워집니다. 2018년 1월 개인 근저당 1,200만 원, 2024년 (주)케이비국민카드 1,702만 원과 롯데카드(주) 556만 원 가압류(빚을 받기 전에 재산을 미리 묶어 두는 절차)가 모두 여기에 해당합니다. 등기는 6건이지만 낙찰자가 인수할 등기는 없습니다.
세입자 쪽도 조용합니다. 법원 조사에서 임차내역이 나오지 않았고, 전입도 확정일자도 배당요구도 없습니다. 낙찰자에게 보증금을 돌려받을 힘인 대항력도 없어서 인수할 보증금은 0원입니다. 다만 지금 누가 살고 있는지는 자료에 없어 확인 필요이고, 이사 협의는 직접 해야 합니다.
숨은 비용
자료에 밀린 관리비와 세금 체납 내역은 없습니다. 있는지 없는지는 확인 필요입니다. 밀린 관리비 중 공용 부분 몫은 낙찰자가 물어야 한다는 대법원 판례가 있으니, 관리 주체에 미납액을 물어보고 입찰가에 넣어 두는 게 순서입니다.
얼마에 써야 하나
| 항목 | 금액 | 근거 |
|---|---|---|
| 감정가 | 5억 2,900만 | 2025-07-11 감정 |
| 최저가 | 1억 8,145만 | 3회 유찰, 회당 30% 저감 |
| 동네 낙찰가율 | 59.9% | 제주시 연립주택 자체 집계, 25건 평균 |
| 예상 낙찰가 | 3억 1,687만 | 감정가 × 59.9% |
| 추정 시세 | 4억 5,000만 | 국토부 매매 2건 중앙값, 최근 2025-09-12 |
| 취득 비용 | 약 423만 | 취득세·등기 |
| 명도비 가정 | 500만 | 이사비 |
| 예상 총투입 | 약 3억 2,610만 | 예상 낙찰가 + 취득 비용 + 명도비 |
제주시 연립주택은 최근 감정가의 60% 안팎에서 주인이 정해졌습니다. 그 흐름을 이 집에 대 보면 3억 초반이고, 추정 시세의 70% 정도입니다. 최저가인 1억대 근처에서 끝나기는 어렵다고 보는 게 맞습니다. 다만 시세 근거가 두 건뿐이고 둘 다 1층이라 2층인 이 집과 똑같이 보기는 어렵습니다. 감정가가 추정 시세보다 높게 잡혀 있다는 점도 짚어 둘 부분입니다. 같은 단지의 최근 거래와 경매 결과를 더 확인하고 들어가야 합니다.
정리
- 좋은 점: 떠안는 등기 없음, 조사된 세입자 없음, 3회 유찰로 최저가가 추정 시세의 40% 남짓
- 챙길 점: 시세 근거 2건의 가격 차이, 점유자와 관리비 확인 필요, 층 구조 확인 필요
- 한 줄: 권리는 단순하고 시세 확인이 숙제인 물건
⚠️ 이 글은 법원 공개 자료와 등기부를 바탕으로 쓴 분석이며 틀릴 수 있습니다. 입찰 전에 등기부등본과 매각물건명세서 원본, 현장을 반드시 직접 확인하십시오. 투자 판단과 결과는 본인 책임입니다. 이 글은 특정 물건의 매수를 권유하지 않습니다.