[제주 다세대주택 경매] 노형동 메종드오피뉴 402호, 2025타경8994 — 세입자 보증금은 안 떠안는 집
매각기일 2026-10-20(화) 10:00 · 제주지방법원 5계 · 감정가 2억 7,900만 · 최저가 1억 3,671만(2회 유찰, 49%)
어떤 집인가
제주시 노형동에 있는 2018년 4월 사용승인 다세대주택, 4층 건물의 맨 위층인 402호입니다. 전용 48.02㎡(약 14.5평)이고 구조는 확인 필요입니다. 감정가는 2억 7,900만 원입니다. 8월 4일 첫 기일과 9월 8일 두 번째 기일에 모두 유찰됐고, 10월 20일에는 1억 3,671만 원부터 시작합니다. 감정가의 절반이 안 되는 금액입니다.
시세는 근거가 얇습니다. 국토부 실거래에 잡힌 건 같은 호수, 같은 면적이 2023년 7월 6일에 3억 원에 팔린 한 건뿐입니다. 이 3억 원을 추정 시세로 쓰지만, 3년 넘게 지난 거래 한 건이라 지금 값과 다를 수 있습니다. 최근 거래는 확인 필요입니다.
권리는 어떻게 생겼나
현재 소유자는 2023년 7월에 이 집을 샀고, 등기부에는 근저당이 두 건 있습니다. 첫 번째는 2025년 2월 7일에 개인이 잡은 1억 3,000만 원짜리이고, 이것이 "말소기준권리"입니다. 낙찰되면 이 날짜 뒤에 생긴 권리가 모두 지워지는 기준점입니다. 두 번째는 2025년 6월 4일에 개인이 잡은 2억 6,400만 원이고, 채권최고액 합계는 3억 9,400만 원입니다. 경매는 소유자 본인이 채무자인 임의경매로, 청구금액은 1억 586만 원입니다. 낙찰자가 떠안을 등기는 없습니다.
세입자 정보에는 읽어 둘 대목이 있습니다. 보증금 2억 4,000만 원의 임차인이 배당을 요구했는데, 전입일이 2025년 2월 18일입니다. 말소기준권리보다 11일 늦습니다. 그래서 법원 판정은 "대항력 없음", 인수할 보증금은 0원입니다. 쉽게 말해 이 세입자는 낙찰자에게 보증금을 돌려달라고 할 수 없습니다. 다만 자료에 확정일자(2021-07-12)와 점유 기간(2021.08.30.~2025.02.21.)이 전입일과 앞뒤가 맞지 않게 적혀 있습니다. 이 부분은 확인 필요입니다.
숨은 비용
세입자의 보증금을 인수하지 않는 건 맞지만, 집이 비어 있는지는 따로 확인해야 합니다. 점유 기간이 2025년 2월에 끝난 것으로 적혀 있어 지금 누가 사는지는 현황조사서를 봐야 알 수 있습니다. 보증금 2억 4,000만 원을 배당으로 얼마나 돌려받을지도 확인 필요입니다. 못 받는 돈이 크면 명도 협상이 길어질 수 있습니다. 밀린 관리비 자료는 없어서 확인 필요입니다. 공시가가 1~2억 구간이라 취득세는 보유 주택 수에 따라 달라질 수 있으니 이것도 확인하세요.
얼마에 써야 하나
| 항목 | 금액 | 근거 |
|---|---|---|
| 감정가 | 2억 7,900만 | 2025-11-17 감정 |
| 최저가 | 1억 3,671만 | 2회 유찰, 감정가의 49% |
| 동네 낙찰가율 | 64.1% | 제주시 다세대주택 자체 집계 41건 평균 |
| 예상 낙찰가 | 1억 7,884만 | 감정가 × 64.1% |
| 추정 시세 | 3억 | 국토부 매매 1건(2023-07-06), 같은 호수 |
| 취득 비용 | 약 200만 | 취득세·등기 |
| 명도비 가정 | 500만 | 이사비 |
| 예상 총투입 | 약 1억 8,584만 | 예상 낙찰가 + 취득 비용 + 명도비 |
제주시 다세대주택은 최근 감정가의 64% 안팎에서 낙찰됐습니다. 그 흐름이면 1억 7,000만 원대 후반에서 주인이 정해지고, 최저가 1억 3,671만 원으로는 받기 어렵다고 보는 게 맞습니다. 최저가는 추정 시세의 45.6%, 예상 낙찰가는 59.6% 수준입니다. 다만 시세는 한 건으로 잡은 추정치라 실제 값은 그때 시장이 정합니다.
같은 노형동 인텔리젼트한빛아파트에서 8월 11일과 9월 1일에 경매가 나갔지만, 낙찰가는 확인 필요입니다. 건물 종류가 달라 그대로 비교할 수는 없고, 결과를 확인하고 들어가는 게 순서입니다.
정리
- 좋은 점: 인수할 등기와 보증금이 없고, 최저가가 추정 시세의 45.6%인 최상층 소형
- 챙길 점: 현재 점유자와 명도 상대, 임차인 배당 규모, 관리비, 최근 시세, 취득세, 인근 경매 낙찰 결과
- 한 줄: 권리는 단순하지만 시세 근거가 얇아 확인할 것이 많은 물건
⚠️ 이 글은 법원 공개 자료와 등기부를 바탕으로 쓴 분석이며 틀릴 수 있습니다. 입찰 전에 등기부등본과 매각물건명세서 원본, 현장을 반드시 직접 확인하십시오. 투자 판단과 결과는 본인 책임입니다. 이 글은 특정 물건의 매수를 권유하지 않습니다.