[울산 아파트 경매] 온양 여울목아파트 106동 1층, 2024타경118162 — 권리는 깨끗, 결과부터 확인
매각기일 2026-11-05(목) 10:00 · 울산지방법원 5계 · 감정가 3억 3,200만 · 최저가 2억 3,240만(1회 유찰, 70%)
어떤 집인가
울산 울주군 온양읍 솔밭3길에 있는 여울목아파트 106동 1층입니다. 2012년 7월에 사용승인을 받았고, 15층짜리 동의 가장 아래층입니다. 전용 108㎡(약 32.7평)라 이 동네에서는 넉넉한 평수입니다. 감정가는 3억 3,200만 원이고, 2026년 7월 23일 기일에 한 번 유찰돼 최저가가 2억 3,240만 원으로 내려왔습니다.
다만 기일 내역에 눈에 띄는 기록이 있습니다. 8월 26일 기일에 3억 3,710만 원에 낙찰됐고, 차순위 신고가는 2억 8,564만 원이었습니다. 9월 2일에는 매각 허가까지 났습니다. 그런데 매각기일은 11월 5일로 다시 잡혀 있습니다. 허가 뒤에 어떤 일이 있었는지는 자료만으로 알 수 없어서 확인 필요입니다. 이 글은 일단 11월 5일 기일 기준으로 읽어 주세요.
권리는 어떻게 생겼나
등기부에는 권리가 아홉 건 올라 있습니다. 먼저 현재 주인은 2022년 5월 26일에 3억 9,000만 원에 이 집을 샀습니다. 같은 날 한화생명보험이 채권최고액 2억 3,040만 원의 근저당을 잡았습니다. 이 근저당이 "말소기준권리"입니다. 낙찰되면 등기부에서 지워지는 권리와 남는 권리를 가르는 기준선으로, 이 날짜 뒤에 생긴 권리는 낙찰과 함께 사라집니다.
그 뒤에 이런 권리들이 줄줄이 붙어 있습니다.
- 대부업체 근저당 1억 7,000만 원, 개인 근저당 5,000만 원
- 대부업체 전세권 500만 원, 2024년 5월에 존속기간이 끝났습니다.
- 세무서와 울주군의 압류
- 임의경매 신청 두 건, 사건번호는 2024타경118162와 2025타경11787
전부 말소기준보다 뒤라 낙찰자가 떠안는 등기는 없습니다. 채권최고액을 다 더하면 4억 5,540만 원으로 집값보다 큽니다. 배당에서 못 받는 돈은 채권자들 사정이고 낙찰자 몫이 아닙니다. 두 사건이 어떻게 묶여 진행되는지는 확인 필요입니다.
세입자는 조사된 임차내역이 없습니다. 전입한 사람도, 배당을 요구한 사람도, 보증금도 없어서 인수할 보증금은 0원입니다. 소유자와 채무자가 같은 사람이라, 명도는 집주인과 직접 이사 날짜를 맞추는 일이 됩니다. 실제 누가 살고 있는지는 현장에서 확인해야 합니다.
숨은 비용
관리비가 4개월째 밀려 173만 원입니다(전기·수도 포함, 도시가스 별도, 2026년 7월 6일 조사). 공용 부분(복도·엘리베이터 등) 몫은 낙찰자가 물어야 한다는 것이 대법원 판례라, 일부는 내 돈이 나갑니다. 조사일 이후에도 계속 쌓였을 수 있으니 관리사무소에 다시 물어보는 것이 좋습니다.
압류를 건 곳이 세무서와 군청이라 체납 세금 종류가 궁금해집니다. 압류 자체는 낙찰로 지워지지만, 세금 종류에 따라 배당 순서가 달라질 수 있습니다. 이 부분은 확인 필요입니다.
얼마에 써야 하나
| 항목 | 금액 | 근거 |
|---|---|---|
| 감정가 | 3억 3,200만 | 2024-11-07 감정 |
| 최저가 | 2억 3,240만 | 1회 유찰, 감정가의 70% |
| 동네 낙찰가율 | 76.95% | 온양읍 아파트 최근 12개월 10건, 평균 응찰 3.1명 |
| 예상 낙찰가 | 2억 5,996만 | 감정가 × 78.3%(자체 벤치마크, 온양읍 아파트 10건) |
| 추정 시세 | 3억 6,402만 | 국토부 매매 9건 중앙값, 유사 면적 |
| 취득 비용 | 약 344만 | 취득세·등기 |
| 명도비 가정 | 500만 | 이사비 |
| 예상 총투입 | 약 2억 6,839만 | 예상 낙찰가 + 취득 비용 + 명도비 |
추정 시세는 같은 단지와 인근의 실거래로 잡은 추정치입니다. 최근 거래는 전용 84.9㎡가 2억 7,000만~2억 8,700만 원, 125.9㎡가 4억 1,500만~4억 2,500만 원이었고, 이 집은 그 중간 평수입니다. 최저가는 이 추정 시세의 63.8%, 예상 낙찰가는 71.4%입니다. 1층이라는 점은 시세에 불리하게 작용할 수 있어, 같은 평수 저층 거래는 확인 필요입니다.
표의 예상 낙찰가는 동네 통계로 계산한 값입니다. 그런데 8월 26일 이 사건 낙찰가는 3억 3,710만 원으로 감정가를 넘겼고, 이 예상과 큰 차이가 납니다. 통계만 믿고 쓰면 빗나갈 수 있다는 신호입니다. 11월 5일 기일의 진행 사정을 확인한 뒤에 입찰가를 정하는 것이 순서입니다.
정리
- 좋은 점: 떠안는 등기 없음, 조사된 임차내역 없음, 인수 보증금 0원, 추정 시세 대비 낮은 최저가
- 챙길 점: 밀린 관리비 공용분(조사 후 증가분 포함), 압류 세금의 종류, 8월 낙찰·허가 뒤 재기일이 잡힌 사정, 집주인 직접 명도
- 한 줄: 권리는 단출하니, 8월 낙찰 이후의 사정을 확인하고 들어가라
울산 다른 경매 노트
[울산 다세대주택 경매] 방기하이츠빌 방기리, 2025타경12681 — 세입자는 있어도 떠안을 돈은 없다[울산 오피스텔(주거) 경매] 동구 서진2길 11 1002호, 2024타경119158 — 압류는 많은데 떠안을 건 없다[울산 다세대주택 경매] 동구 방어동 202호, 2025타경12580 — 떠안을 권리 없는 집⚠️ 이 글은 법원 공개 자료와 등기부를 바탕으로 쓴 분석이며 틀릴 수 있습니다. 입찰 전에 등기부등본과 매각물건명세서 원본, 현장을 반드시 직접 확인하십시오. 투자 판단과 결과는 본인 책임입니다. 이 글은 특정 물건의 매수를 권유하지 않습니다.