[울산 다세대주택 경매] 동구 방어동 202호, 2025타경12580 — 떠안을 권리 없는 집
매각기일 2026-10-08(목) 10:00 · 울산지방법원 6계 · 감정가 7,630만 · 최저가 5,341만(1회 유찰, 70%)
어떤 집인가
울산 동구 방어동에 있는 다세대주택입니다. 2011년 2월에 사용승인을 받았고, 6층 건물의 2층 202호, 전용 52.85㎡(약 16평)입니다. 건물 구조는 자료에 없어서 확인 필요입니다. 감정가는 7,630만 원인데 9월 2일 첫 기일에 유찰되어, 10월 8일에는 5,341만 원부터 시작합니다.
추정 시세는 1억 5,723만 원입니다. 다만 근거가 약합니다. 같은 단지·인근 국토부 실거래 4건의 중앙값인데, 거래 시점이 2012~2014년이라 10년도 더 지났습니다. 그것도 모두 4층에 전용 43~47㎡로, 이 집보다 작습니다. 최저가는 이 추정치의 34% 수준이지만, 지금 시장 값과는 차이가 클 수 있어 참고용으로만 보셔야 합니다. 공시가격이 1억 원 이하라 취득세 부담이 가볍다는 점은 챙길 만합니다.
권리는 어떻게 생겼나
등기부에는 모두 6건이 올라 있습니다. 가장 앞선 건 2011년 3월 3일에 설정된 일산새마을금고의 근저당권(집을 담보로 잡은 대출 권리)이고, 채권최고액은 1억 3,440만 원입니다. 이것이 "말소기준권리"입니다. 이 날짜와 같거나 뒤에 생긴 권리는 낙찰과 동시에 지워진다는 뜻입니다.
같은 새마을금고가 3월 10일에 3억 5,620만 원짜리를 하나 더 잡았고, 5월 17일에는 개인 채권자가 3억 원짜리를 잡았습니다. 최고액을 모두 더하면 7억 9,060만 원으로 집값을 훌쩍 넘습니다. 그래도 전부 말소기준 이후라 지워지고, 낙찰자가 떠안을 등기는 없습니다. 경매를 신청한 쪽은 일산새마을금고이며 청구금액은 1억 3,225만 원입니다. 소유자와 채무자는 같은 사람입니다. 경매가 시작된 뒤인 2025년 10월 2일에는 상속으로 소유권이 여러 명에게 나뉘어 넘어갔는데, 경매로 팔리면 소유권은 낙찰자에게 한꺼번에 넘어갑니다.
세입자는 한 명 있습니다. 2016년 2월 12일에 전입했고 확정일자는 2025년 6월 30일이며, 보증금 5,000만 원으로 배당요구를 했습니다. 전입이 말소기준보다 한참 뒤라 "대항력"(낙찰자에게 보증금을 요구할 힘)이 없고, 인수할 보증금은 0원입니다. 오히려 세입자가 걱정해야 할 처지입니다. 청구금액만 1억 3,225만 원이라 예상 낙찰가보다 크고, 세입자는 순위가 뒤라서 보증금을 못 받을 수도 있습니다. 그러면 이사 협상이 순탄하지 않을 수 있습니다. 현황조사의 점유 시작일은 2025년 6월 20일로 적혀 있어 전입일과 맞지 않습니다. 이 부분은 확인 필요입니다.
숨은 비용
관리비가 밀려 있는지는 자료에 없어서 확인 필요입니다. 밀린 관리비 가운데 복도·계단 같은 공용 부분 몫은 낙찰자가 물어야 한다는 게 대법원 판례라, 입찰 전에 관리 주체에 물어보셔야 합니다. 내부 상태도 자료로는 알 수 없습니다. 명도(점유자를 내보내는 일)는 이사비로 500만 원을 가정했습니다.
얼마에 써야 하나
| 항목 | 금액 | 근거 |
|---|---|---|
| 감정가 | 7,630만 | 2025-10-31 감정 |
| 최저가 | 5,341만 | 1회 유찰, 감정가의 70% |
| 동네 낙찰가율 | 51.2% | 동네 단위가 아니라 울산지방법원 다세대주택 평균, 24건 |
| 예상 낙찰가 | 5,341만 | 평균 낙찰가율로 계산하면 최저가보다 낮아, 최저가를 하한으로 둠 |
| 추정 시세 | 1억 5,723만 | 국토부 실거래 4건 중앙값(최근 2014-11), 유사 면적 |
| 취득 비용 | 약 62만 | 취득세·등기, 공시가 1억 이하 |
| 명도비 가정 | 500만 | 이사비 |
| 예상 총투입 | 약 5,903만 | 예상 낙찰가 + 취득 비용 + 명도비 |
울산지방법원 다세대주택의 평균 낙찰가율은 51.2%인데, 이번 최저가가 이미 감정가의 70%입니다. 평균대로라면 최저가 아래가 되지만 최저가 밑으로는 쓸 수 없으니, 예상 낙찰가를 최저가로 잡았습니다. 실제 입찰가는 경쟁 상황에 따라 올라갈 수 있습니다. 인근 방어동 경매 두 건이 있지만, 감정가가 6억 원대와 11억 원대로 이 집과 크게 달라 비교하기 어렵습니다. 두 건 모두 낙찰가는 확인 필요이니 결과를 확인하고 들어가라는 말씀만 드립니다.
정리
- 좋은 점: 떠안는 등기 없음, 세입자 대항력 없음(인수 보증금 0원), 취득 비용 가벼움
- 챙길 점: 시세 근거가 오래된 거래뿐, 관리비 체납 확인, 세입자 명도 협상, 점유일 불일치, 인근 경매 결과 확인
- 한 줄: 권리는 단순하지만 값을 가늠할 근거가 약한 물건
⚠️ 이 글은 법원 공개 자료와 등기부를 바탕으로 쓴 분석이며 틀릴 수 있습니다. 입찰 전에 등기부등본과 매각물건명세서 원본, 현장을 반드시 직접 확인하십시오. 투자 판단과 결과는 본인 책임입니다. 이 글은 특정 물건의 매수를 권유하지 않습니다.