[울산 다세대주택 경매] 방기하이츠빌 방기리, 2025타경12681 — 세입자는 있어도 떠안을 돈은 없다
매각기일 2026-10-14(수) 10:00 · 울산지방법원 4계 · 감정가 8,200만 · 최저가 5,740만(1회 유찰, 70%)
어떤 집인가
울산 울주군 삼남읍 방기리에 있는 방기하이츠빌 비동 401호입니다. 2010년 12월에 사용승인을 받은 5층 건물의 4층이고, 전용 70.23㎡(약 21.2평)입니다. 건물 구조는 확인 필요로 남아 있습니다. 감정가는 8,200만 원인데 9월 8일 첫 기일에 유찰되어, 10월 14일에는 5,740만 원부터 시작합니다.
이 집을 볼 때 가장 조심할 부분은 시세입니다. 같은 단지 같은 면적이 2011~2013년에는 1억 800만~1억 3,900만 원에 거래됐는데, 가장 최근인 2023년 3월에는 2층이 7,500만 원이었습니다. 국토부 실거래 4건의 중앙값으로 잡은 추정 시세는 1억 1,900만 원이지만, 오래된 거래가 섞인 추정치라 최근 분위기는 이보다 낮을 수 있습니다. 최저가는 이 추정 시세의 48% 수준입니다.
권리는 어떻게 생겼나
등기부는 단출합니다. 현재 소유자는 2013년 10월 17일에 1억 3,900만 원에 이 집을 샀고, 같은 날 울산중앙신협이 채권최고액 1억 3,000만 원의 근저당을 잡았습니다. 경매도 이 신협이 신청했고 청구 금액은 9,659만 원입니다. 소유자와 채무자가 서로 다른 사람인데, 그 사정은 자료에 없어 확인 필요입니다.
이 2013년 근저당이 '말소기준권리'입니다. 낙찰되면 이 날짜 뒤에 생긴 권리가 전부 지워지는 경매의 기준선이라고 보시면 됩니다. 등기는 모두 3건이고, 낙찰자가 떠안을 등기는 없습니다.
세입자는 있습니다. 개인 임차인이 2024년 3월 6일에 전입했는데, 기준선보다 10년 넘게 늦습니다. 이런 세입자는 대항력, 즉 낙찰자에게 "보증금 받기 전엔 못 나간다"고 맞설 힘이 없어서 인수할 보증금은 0원으로 판정됩니다. 다만 확정일자·배당요구·보증금 항목은 자료가 제대로 읽히지 않아 확인 필요입니다. 보증금을 돌려받지 못할 처지라면 이사 협상이 길어질 수 있어, 명도비를 500만 원으로 가정했습니다.
숨은 비용
관리비 체납액은 자료에 없어 확인 필요입니다. 밀린 관리비 중 공용 부분은 낙찰자가 물어야 할 수 있으니 관리하는 곳이 있는지부터 물어봐야 합니다. 내부 상태와 건물 구조도 확인 필요라, 수리비가 따로 들 가능성은 열어 두어야 합니다.
얼마에 써야 하나
| 항목 | 금액 | 근거 |
|---|---|---|
| 감정가 | 8,200만 | 2025-10-21 감정 |
| 최저가 | 5,740만 | 1회 유찰, 감정가의 70% |
| 동네 낙찰가율 | 48.18% | 삼남읍 다세대 최근 12개월 6건, 평균 응찰 1.67명 |
| 예상 낙찰가 | 5,740만 | 벤치마크 낙찰가율 48.8%가 최저가보다 낮아 최저가로 잡음 |
| 추정 시세 | 1억 1,900만 | 국토부 매매 4건 중앙값, 최근 거래 2023-03 |
| 취득 비용 | 약 65만 | 공시가 1억 이하 물건 |
| 명도비 가정 | 500만 | 이사비 |
| 예상 총투입 | 약 6,305만 | 예상 낙찰가 + 취득 비용 + 명도비 |
이 동네 다세대는 최근 1년 감정가의 48% 안팎에서 낙찰됐고, 한 건에 평균 1.67명만 들어왔습니다. 그런데 이 집은 이미 한 번 유찰돼 최저가가 감정가의 70%입니다. 최저가 밑으로는 쓸 수 없으니, 통계대로라면 최저가 언저리에서 주인이 정해진다고 보고 예상 낙찰가를 최저가로 두었습니다. 응찰자가 한 명만 더 있어도 달라질 수 있는 숫자입니다.
가까운 경매도 참고할 만합니다. 운곡4길 20-18의 지하층 101호(감정 1억 3,100만, 최저 9,170만)와 1층 101호(감정 2억, 최저 1억 4,000만)가 8월 25일 기일이었는데, 낙찰가는 확인 필요입니다. 결과를 확인하고 들어가는 게 순서입니다.
정리
- 좋은 점: 떠안을 등기 없음, 대항력 없는 세입자(인수 보증금 0원), 응찰자가 적은 동네
- 챙길 점: 임차인 보증금·배당요구 확인, 밀린 관리비, 건물 구조, 2023년 실거래가 7,500만이라는 점, 8/25 인근 낙찰 결과
- 한 줄: 권리는 단순하고 가격 판단이 숙제인 물건
⚠️ 이 글은 법원 공개 자료와 등기부를 바탕으로 쓴 분석이며 틀릴 수 있습니다. 입찰 전에 등기부등본과 매각물건명세서 원본, 현장을 반드시 직접 확인하십시오. 투자 판단과 결과는 본인 책임입니다. 이 글은 특정 물건의 매수를 권유하지 않습니다.