[울산 오피스텔(주거) 경매] 동구 서진2길 11 1002호, 2024타경119158 — 압류는 많은데 떠안을 건 없다
매각기일 2026-10-07(수) 10:00 · 울산지방법원 3계 · 감정가 2억 100만 · 최저가 9,849만(2회 유찰, 49%)
어떤 집인가
울산 동구 서진2길 11, 10층짜리 건물의 맨 위층인 1002호입니다. 2016년 4월에 사용승인을 받은 주거용 오피스텔이고, 전용 84.9㎡(약 25.7평)로 오피스텔치고는 큰 편입니다. 다만 현황조사서에는 면적이 81.9㎡로 적혀 있어 두 숫자가 다릅니다. 어느 쪽이 맞는지, 건물 구조가 어떤지는 확인 필요입니다.
감정가는 2억 100만 원(2024년 11월 감정)입니다. 올해 1월과 2월에 연달아 유찰되어 최저가가 9,849만 원까지 내려왔고, 3월에 한 번 기일이 변경된 뒤 이번 10월 7일에 다시 나옵니다. 감정한 지 2년 가까이 지났다는 점은 알아 두셔야 합니다.
권리는 어떻게 생겼나
등기부에 올라온 권리가 9건이라 처음 보면 복잡해 보입니다. 하지만 기준은 하나입니다. 2021년 7월 27일, 소유자인 ㈜리핏이 이 집을 2억 3,000만 원에 사들인 날 도량새마을금고가 근저당(채권최고액 1억 1,440만 원)을 잡았습니다. 이 근저당이 "말소기준권리"입니다. 낙찰되면 이 날짜 뒤에 생긴 권리는 전부 지워진다는 뜻입니다. 경매를 신청한 곳도 이 새마을금고이고, 청구 금액은 8,976만 원입니다. 채무자와 소유자는 같은 회사입니다.
그 뒤로 붙은 권리가 많습니다. 동울산세무서와 동구청의 압류, 국민건강보험공단의 압류, 근로복지공단의 가압류(3,405만 원), ㈜현솔루션의 근저당(1억 5,000만 원), 개인 채권자의 가압류(8,363만 원)입니다. 세금과 4대보험, 임금 쪽 채무가 쌓인 회사라는 그림입니다. 하지만 전부 기준일보다 뒤라서 말소됩니다. 인수해야 하는 등기는 없고, 인수 부담은 0원입니다.
세입자는 있습니다. 보증금 7,850만 원에 2022년 4월부터 3년 계약으로 들어왔고, 전입은 2022년 5월 9일입니다. 말소기준보다 늦게 전입했으니 "대항력"이 없습니다. 대항력이란 새 주인에게 보증금을 돌려달라고 버틸 수 있는 힘인데, 그게 없으니 낙찰자가 보증금을 물어주지 않습니다. 이 세입자는 배당요구를 했으므로 배당표에서 순서대로 돈을 받아 가는 쪽입니다. 다만 앞선 압류와 근저당에 밀려 다 받지 못할 수도 있습니다. 그러면 집을 비워 줄 마음이 줄어들 수 있어, 명도 협상이 순탄할지는 장담할 수 없습니다. 계약 기간은 2025년 4월에 이미 끝났습니다.
숨은 비용
이번 자료에는 관리비 체납 내역이 없습니다. 체납이 있는지, 얼마인지는 확인 필요입니다. 밀린 관리비 중 공용 부분은 낙찰자가 물어야 한다는 게 판례라, 입찰 전에 관리사무소에 꼭 물어보셔야 합니다. 임금채권자가 얽힌 사건이라 배당 순서가 복잡해질 수 있다는 점도 특수조건으로 표시되어 있습니다. 이는 배당 문제이지 낙찰자 몫은 아니지만, 배당이 늦어져 세입자가 버티는 상황으로 이어지는지는 지켜봐야 합니다.
얼마에 써야 하나
| 항목 | 금액 | 근거 |
|---|---|---|
| 감정가 | 2억 100만 | 2024-11-25 감정 |
| 최저가 | 9,849만 | 2회 유찰, 감정가의 49% |
| 동네 낙찰가율 | 63.9% | 울산 동구 오피스텔(주거), 자체 집계 72건 평균 |
| 예상 낙찰가 | 1억 2,844만 | 감정가 × 63.9% |
| 추정 시세 | 2억 3,000만 | 국토부 매매 1건(2021-07-20, 같은 단지 10층 전용 84.9㎡) |
| 취득 비용 | 약 603만 | 취득세·등기 |
| 명도비 가정 | 500만 | 이사비 |
| 예상 총투입 | 약 1억 3,947만 | 예상 낙찰가 + 취득 비용 + 명도비 |
이 동네 주거용 오피스텔은 평균적으로 감정가의 64% 선에서 낙찰됐습니다. 그 흐름이면 1억 2천만 원대 중반에서 주인이 정해집니다. 최저가 9,849만 원 근처는 여러 명이 경쟁하면 어렵다고 보는 게 맞습니다. 추정 시세는 단 한 건의 거래, 그것도 2021년 7월 거래에서 나온 숫자입니다. 5년 전 값이라 지금 시세와 차이가 클 수 있으니, 어디까지나 추정치로만 보셔야 합니다. 이 시세 대비 최저가는 42.8%, 예상 낙찰가는 55.8%입니다.
인근에 방어동 경매 두 건이 있지만, 낙찰가는 둘 다 확인 필요입니다. 용도와 규모가 달라 그대로 비교하기는 어렵고, 결과를 확인하고 들어가라는 말씀만 드립니다.
정리
- 좋은 점: 등기가 많아 보이지만 인수할 권리 없음, 임차인 대항력 없음, 최저가는 추정 시세의 42.8%
- 챙길 점: 면적 표기(84.9㎡/81.9㎡) 불일치, 관리비 체납, 보증금을 다 못 받을 세입자와의 명도, 5년 전 단일 거래로 잡은 시세, 인근 경매 결과
- 한 줄: 권리는 정리되는 물건이고, 사람과 가격을 따져 볼 일이 남은 집
⚠️ 이 글은 법원 공개 자료와 등기부를 바탕으로 쓴 분석이며 틀릴 수 있습니다. 입찰 전에 등기부등본과 매각물건명세서 원본, 현장을 반드시 직접 확인하십시오. 투자 판단과 결과는 본인 책임입니다. 이 글은 특정 물건의 매수를 권유하지 않습니다.