[울산 연립주택 경매] 울산 학성동 강변연립 202호
매각기일 2026-11-17(화) 10:00 · 울산지방법원 8계 · 사건 2024타경120639 · 감정가 7,540만 · 최저가 621만(7회 유찰)
이 물건은 인수할 권리가 있는지부터
말소기준권리는 2024-12-30 강제경매(갑구 16번, 서울보증보험(주))이고 인수 등기는 없지만, 그보다 앞서 2022-07-25에 전입한 대항력 있는 임차인이 있어 보증금 칸을 따로 봐야 합니다.
말소기준권리는 낙찰되면 지워지는 권리와 남는 권리를 가르는 기준선입니다. 이 날짜보다 늦게 생긴 권리는 지워집니다. 이 날짜보다 앞서면서 지워지지 않는 권리가 있으면 낙찰자가 떠안습니다. 이 건에는 "대항력 있는 임차인"이라는 특수조건이 붙어 있습니다.
집은 울산 중구 옥교15길 13, 강변연립 2동 2층 202호입니다. 2층짜리 건물의 2층이고, 사용승인은 1978년 12월 8일, 전용면적은 42.21㎡(약 12.8평)입니다. 감정가는 2025년 1월 2일 기준 7,540만 원입니다. 2025년 12월 30일 첫 기일부터 유찰이 이어져 7회째인 지금 최저가는 621만 원입니다.
등기부를 순서대로 읽는 법
접수일을 오래된 순서로 세우고, 기준 날짜보다 앞인지 뒤인지만 가르면 됩니다. 이 건물 등기는 세 건이고, 임차인까지 넣으면 아래와 같습니다.
| 순번 | 권리 종류 | 접수일 | 말소기준권리보다 앞/뒤 | 낙찰 뒤 처리 |
|---|---|---|---|---|
| ① | 갑(14) 소유권이전(신탁재산의 귀속) | 2022-06-16 | 앞 | 권리를 제한하는 등기가 아님 |
| ② | 갑(16) 강제경매(서울보증보험(주)) | 2024-12-30 | 기준 | 소멸 |
| ③ | 갑(17) 압류(국민건강보험공단) | 2025-01-09 | 뒤 | 소멸 |
| ④ | 임차인 전입 | 2022-07-25 | 앞 | 대항력 있음, 자료상 인수보증금 0원 |
①은 신탁이 끝나 신탁재산이 현재 소유자(개인)에게 넘어온 등기입니다. 기준보다 앞서지만 낙찰자가 물어줄 권리가 아닙니다. ②는 청구금액이 9,466만 원이고 채무자와 소유자는 같은 사람입니다. ③은 기준일보다 10일 늦게 접수돼 낙찰과 함께 지워집니다. 근저당은 없어서 채권최고액 합계는 0원이고, 자료상 인수 등기도 없습니다.
임차인과 집합건물 확인 포인트
임차인은 한 곳이고 주거용입니다. 규칙은 간단합니다. 전입일이 말소기준권리 접수일보다 빠르면 대항력이 있고, 늦으면 없습니다. 대항력은 집주인이 바뀌어도 새 소유자에게 "계약 기간 동안 살게 해 달라, 보증금을 돌려 달라"고 주장할 수 있는 힘입니다. 이 집은 전입 2022-07-25가 기준일 2024-12-30보다 약 2년 5개월 앞서므로 대항력이 있고, 자료의 판정도 "대항력 있음, 인수보증금 0원"입니다.
입력: 최저가 621만 + 인수 보증금 0원
결과: 621만
명세서에 인수 보증금이 적혀 있으면 그 금액을 더해 다시 계산합니다. 다만 자료의 보증금·확정일자·배당요구 칸이 정상 값으로 읽히지 않습니다. 대항력 있는 임차인이 배당요구를 하지 않았거나 배당으로 보증금을 다 받지 못하면 남은 돈을 낙찰자가 물어줄 수 있으므로, 실제 보증금과 배당요구는 확인 필요입니다.
집합건물(한 건물을 호실별로 나눠 등기하는 건물)은 건물 등기와 별도로 토지 몫인 대지권이 등기돼 있는지 봐야 합니다. 등기부 표제부와 매각물건명세서의 대지권 미등기 여부를 보면 됩니다. 이 자료에는 대지권 내용과 체납 관리비가 없어 둘 다 확인 필요입니다. 체납 관리비는 관리 주체에게 체납액을 물어 보는 절차로 확인합니다.
입찰 전 마지막 점검
자료상 부담 총액은 최저가 621만 원에 인수 보증금 0원을 더한 621만 원이며, 임차인의 실제 보증금에 따라 늘어날 수 있습니다. 예상 총투입은 이와 다른 계산입니다. 울산 자체 벤치마크(낙찰가율 49.2%, 907건 중앙값)로 계산한 예상 낙찰가는 3,710만 원이고, 여기에 취득비용 약 58만 원과 명도비 가정 500만 원을 더하면 4,268만 원입니다.
시세와 견주면 최저가는 추정 시세 1억 원의 6.2%이고, 예상 낙찰가는 37.1%입니다. 이 시세는 국토부 매매 7건의 중앙값입니다. 같은 단지·인근의 최근 거래는 2025년 8월 1일 1층 7,000만 원이었고, 2021년 거래는 5,000만~1억 300만 원으로 들쭉날쭉합니다. 1억은 중앙값일 뿐이니 한 숫자에 기대지 마세요.
서류는 이 순서로 보시길 권합니다. 매각물건명세서에서는 인수할 권리, 임차인 보증금, 대지권을 읽습니다. 현황조사서에서는 실제 점유자와 전입 날짜를 맞춰 봅니다. 마지막으로 등기부등본에서 접수일 순서를 대조합니다. 세 서류가 서로 맞지 않으면 입찰 전에 따로 알아봐야 합니다.
이 글은 투자 권유가 아니며, 입찰 여부는 원본 서류를 직접 본 뒤 정하세요. 신호랩 경매 노트는 매일 3건의 실제 법원경매 권리분석 글을 읽는 경매 노트입니다.
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