[울산 다세대주택 경매] 삼남읍 교동리 4층, 2025타경12779 — 세입자 없는 상속 물건
매각기일 2026-10-08(목) 10:00 · 울산지방법원 6계 · 감정가 8,500만 · 최저가 5,950만(1회 유찰, 70%)
어떤 집인가
울산 울주군 삼남읍 교동리에 있는 1993년 사용승인 다세대주택입니다. 4층 건물의 맨 위층인 402호이고, 전용 75.1㎡(약 22.7평)입니다. 구조는 자료에 없어서 확인이 필요합니다. 엘리베이터 유무도 마찬가지입니다. 감정가는 8,500만 원입니다. 9월 2일 첫 기일에 유찰됐고, 10월 8일에는 5,950만 원부터 시작합니다.
눈에 띄는 건 시세와의 간격입니다. 같은 단지와 인근에서 국토부에 신고된 매매 9건의 중앙값이 1억 8,000만 원이라, 추정 시세를 이 값으로 잡았습니다. 다만 이 시세는 추정치이고, 가장 최근 거래가 2022년 1월 28일입니다. 4년 가까이 지난 숫자입니다. 자료에 보이는 6건은 모두 같은 날 같은 가격이라 한꺼번에 거래된 것으로 보이는데, 이유는 확인이 필요합니다. 그래서 1억 8,000만 원은 "지금 이 값에 팔린다"가 아니라 "4년 전 이 가격의 거래가 있었다" 정도로 읽어야 합니다. 감정가 8,500만 원이 시세의 절반도 안 되는 것도 눈여겨볼 부분입니다.
권리는 어떻게 생겼나
등기부에는 건물 권리가 5건 올라 있습니다. 2009년 7월에 소유권이 넘어오고 닷새 뒤인 7월 21일에 울산중앙신협이 채권최고액 5,850만 원으로 근저당을 잡았습니다. 이 근저당이 "말소기준권리"입니다. 낙찰되면 이 날짜 뒤에 생긴 권리가 전부 지워지는 기준점이라는 뜻입니다. 2012년에 한 번 더 매매로 주인이 바뀌었고, 2025년 11월 6일에 상속으로 지금 소유자에게 넘어왔습니다. 경매를 신청한 채권자는 같은 울산중앙신협이고, 청구 금액은 3,287만 원입니다. 채권자가 받을 돈이 최저가보다 훨씬 적으니, 배당에서 문제가 생길 구조는 아닙니다.
낙찰자가 떠안아야 하는 등기는 없습니다. 인수부담은 0원입니다.
세입자도 없습니다. 법원이 조사했지만 임차 내역이 나오지 않았고, 전입·확정일자·배당요구·보증금 모두 비어 있습니다. 대항력 있는 세입자가 없으니 보증금을 대신 물어줄 일은 없습니다. 다만 "조사된 내역이 없다"와 "실제로 아무도 없다"는 다른 말입니다. 입찰 전에 현장에 가서 사람이 사는지, 짐만 있는지 눈으로 확인하는 게 좋습니다. 그 결과에 따라 명도 협상 상대가 상속인이 될지, 점유자가 따로 있을지가 갈립니다.
한 가지 더 있습니다. 경매 개시일은 2025년 10월 30일인데 상속 등기는 11월 6일이고, 경매 기입등기는 11월 11일입니다. 순서가 어떻게 이어졌는지는 자료만으로는 알 수 없어서 확인이 필요합니다.
숨은 비용
관리비 체납 자료는 없습니다. 있는지 없는지부터 확인이 필요합니다. 관리사무소가 있는 건물이라면 공용 부분 체납분은 낙찰자가 물어야 할 수 있으니 미리 물어봐야 합니다. 4층 최상층이라 누수나 단열 상태도 들어가 보기 전에는 모릅니다. 수리비는 자료에 없으니 입찰가와 별개로 여유를 두어야 합니다.
얼마에 써야 하나
| 항목 | 금액 | 근거 |
|---|---|---|
| 감정가 | 8,500만 | 2025-11-14 감정 |
| 최저가 | 5,950만 | 1회 유찰, 감정가의 70% |
| 동네 낙찰가율 | 48.18% | 삼남읍 다세대 최근 12개월 6건, 평균 응찰 1.67명 |
| 예상 낙찰가 | 5,950만 | 자체 벤치마크 48.8%(울주군 다세대 13건)를 적용하면 최저가보다 낮아 최저가로 둠 |
| 추정 시세 | 1억 8,000만 | 국토부 매매 9건 중앙값, 최근 거래 2022-01-28 |
| 취득 비용 | 약 67만 | 취득세·등기, 공시가 1억 이하 조건 반영 |
| 명도비 가정 | 500만 | 이사비 |
| 예상 총투입 | 약 6,517만 | 예상 낙찰가 + 취득 비용 + 명도비 |
이 동네 다세대는 최근 1년 동안 감정가의 48% 안팎에서 낙찰됐고, 한 건에 응찰자가 두 명도 안 됐습니다. 이번 물건의 감정가 기준으로는 4,100만 원대가 나오는데, 최저가가 이미 5,950만 원이라 그 아래로는 쓸 수 없습니다. 그래서 최저가 근처에서 정해질 수 있다고 봤습니다. 응찰자가 적은 동네라 경쟁이 붙지 않을 수도 있지만, 시세 대비 차이가 눈에 띄는 물건이라 사람이 몰릴 가능성도 배제할 수 없습니다.
가까운 경매도 참고할 만합니다. 교동리 1641-10의 1동 601호는 9월 8일 감정가 1억 7,300만 원, 최저가 1억 2,110만 원에 나갔습니다. 그리고 우성스마트시티뷰 102동 701호는 최저가 3억 1,220만 원입니다. 두 건 모두 낙찰가는 확인 필요 상태입니다. 그러니 이번 기일 전에 결과가 나왔는지 확인하고 들어가는 게 순서입니다.
정리
- 좋은 점: 인수할 권리 없음, 조사된 세입자 없음, 채권 청구액이 최저가보다 작음, 최저가가 추정 시세의 33%
- 챙길 점: 시세 자료가 2022년 것이라 오래됨, 현장 점유 확인, 관리비 체납 여부, 최상층 누수 상태, 인근 경매 결과 확인
- 한 줄: 권리는 단순하고, 남은 건 오래된 시세를 어디까지 믿을지의 문제
⚠️ 이 글은 법원 공개 자료와 등기부를 바탕으로 쓴 분석이며 틀릴 수 있습니다. 입찰 전에 등기부등본과 매각물건명세서 원본, 현장을 반드시 직접 확인하십시오. 투자 판단과 결과는 본인 책임입니다. 이 글은 특정 물건의 매수를 권유하지 않습니다.